Как сравнить предложения по кредиту под залог недвижимости и выбрать подходящие условия

При выборе кредита под залог недвижимости легко сосредоточиться на одном показателе — процентной ставке. Но два предложения с похожей ставкой могут заметно отличаться по полной стоимости, сроку, размеру платежа, дополнительным расходам, требованиям к недвижимости и условиям залога.

Поэтому сравнивать нужно не отдельные рекламные цифры, а всю финансовую и залоговую конструкцию. Особенно важно сопоставлять предложения после того, как кредитор проверил заемщика и недвижимость и сообщил индивидуальные параметры финансирования.

Почему нельзя сравнивать предложения только по процентной ставке

Процентная ставка показывает стоимость пользования заемными средствами по одному из элементов договора, но не всегда отражает все расходы заемщика.

Например, на итоговые затраты могут влиять:

• страхование;
• платные дополнительные услуги;
• условия, от выполнения которых зависит ставка;
• расходы на оформление залога;
• срок кредита;
• способ и график погашения;
• затраты, связанные с самой недвижимостью.

Сначала сравнивайте одинаковый сценарий

Перед сравнением необходимо определить собственную задачу: сколько денег действительно требуется и за какой срок долг предполагается погасить.

Если одно предложение рассчитано на 3 млн ₽ на 7 лет, а другое — на 5 млн ₽ на 15 лет, непосредственное сравнение ставки или ежемесячного платежа почти ничего не говорит.

Такой подход позволяет сравнить именно условия кредитования, а не случайно разные финансовые продукты.

Какие параметры нужно выписать по каждому предложению

ПСК и процентная ставка: что важнее при сравнении

Для кредита физическому лицу на цели, не связанные с предпринимательской деятельностью, обязательства по которому обеспечиваются ипотекой, Федеральный закон №353-ФЗ требует определять полную стоимость кредита.

ПСК рассчитывается в процентах годовых и в денежном выражении. В нее включаются предусмотренные законом платежи заемщика, в том числе расходы на услуги и товары, если их приобретение является фактическим условием предоставления кредита либо влияет на условия договора.

Что может входить в ПСК

В расчет ПСК при предусмотренных законом условиях включаются не только платежи по основному долгу и проценты.

Значение могут иметь платежи за услуги, страхование, товары и другие расходы в пользу кредитора или третьих лиц, если их оплата является фактическим условием предоставления кредита либо влияет на его условия.

При этом ПСК не включает платежи, возникающие из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Поэтому штрафные последствия просрочки нужно проверять отдельно.

Нужно ли дополнительно считать расходы, если уже известна ПСК

Да. ПСК — важный показатель, но для личного бюджета полезно отдельно составить перечень всех денежных расходов, которые возникнут при оформлении и обслуживании кредита.

В конкретной ситуации это могут быть:

• страхование недвижимости;
• другие виды страхования, если они выбраны заемщиком или влияют на условия;
• оценка недвижимости;
• нотариальные действия, когда они необходимы;
• регистрационные расходы в предусмотренных случаях;
• платные дополнительные услуги;
• другие платежи, связанные с конкретной структурой сделки.

Часть таких расходов может входить в ПСК, если для этого существуют предусмотренные законом основания. Другие затраты могут оцениваться отдельно. Поэтому полезно иметь не только значение ПСК, но и понятную смету расходов в рублях.

Как сравнивать ежемесячный платеж

Небольшой ежемесячный платеж сам по себе не означает более дешевого кредита.

Часто снижение платежа достигается увеличением срока. При прочих равных это уменьшает текущую нагрузку на бюджет, но увеличивает период, в течение которого начисляются проценты.

Поэтому сравнивать нужно одновременно платеж, срок и итоговую сумму выплат.

Не выбирайте максимальную сумму только потому, что ее готовы предоставить

Стоимость недвижимости определяет возможный предел обеспечения, но максимальная доступная сумма не обязана совпадать с оптимальной суммой для заемщика.

Если для решения задачи требуется меньше денег, получение большего кредита означает больший основной долг, платеж и потенциальную долговую нагрузку.

Общие параметры финансирования и факторы, влияющие на одобряемую сумму, рассмотрены в материале «Условия кредита под залог недвижимости».

Что показывает LTV

LTV (Loan-to-Value) — используемое на кредитном рынке соотношение суммы кредита к стоимости залоговой недвижимости.

Например, если объект оценен в 10 млн ₽, а сумма кредита составляет 5 млн ₽, такое соотношение составляет 50%.

Предельный уровень такого соотношения устанавливается правилами конкретной программы и может различаться в зависимости от типа недвижимости, ликвидности и других факторов.

При сравнении предложений важно смотреть не только на максимально допустимый LTV, но и на то, какая сумма нужна именно заемщику.

Почему оценка недвижимости может изменить первоначальное предложение

Предварительное предложение нередко формируется до окончательной проверки объекта.

После анализа недвижимости могут измениться:

• оценочная стоимость;
• максимально доступная сумма;
• допустимое соотношение кредита к стоимости объекта;
• перечень необходимых документов;
• возможность использования конкретного объекта в качестве обеспечения.

Поэтому корректнее сравнивать предложения после того, как кредиторы рассматривают одну и ту же недвижимость, а не разные предварительные оценки.

Что именно проверяется в объекте, подробно разобрано на странице «Требования к залоговой недвижимости при оформлении кредита».

Как сравнивать срок кредита

Самый короткий срок не всегда подходит по размеру платежа, а самый длинный — не обязательно экономически выгоден.

Для каждого варианта полезно посмотреть минимум три значения:

Выбор срока — это баланс между текущей нагрузкой и общей стоимостью финансирования.

Проверьте, от чего зависит заявленная ставка

Перед подписанием документов нужно выяснить не только размер ставки, но и какие условия необходимо выполнять, чтобы она сохранялась.

В частности, следует проверить:

• влияет ли страхование на ставку;
• есть ли другие услуги, влияющие на условия;
• предусмотрены ли требования к перечислению определенных доходов или выполнению иных условий;
• в каких случаях ставка может измениться;
• какая ставка применяется при отказе от соответствующей услуги или прекращении ее действия.

Как учитывать страхование

При ипотеке недвижимости страхование предмета залога регулируется статьей 31 Федерального закона №102-ФЗ и условиями договора.

Если договором ипотеки не установлен иной порядок, залогодатель обязан страховать имущество от рисков утраты и повреждения в предусмотренном законом размере.

Другие виды страхования необходимо рассматривать отдельно: важно выяснить их стоимость, срок действия, обязательность именно для выбранных условий и последствия отказа или непродления.

Проверяйте дополнительные услуги отдельно

К кредиту могут предлагаться различные дополнительные услуги. Сам факт их предложения не означает, что каждую из них необходимо приобретать.

Перед согласием полезно получить ответы на четыре вопроса:

1. Что именно представляет собой услуга?
2. Сколько она стоит в рублях?
3. Влияет ли отказ от нее на решение о кредите или его условия?
4. Включена ли ее стоимость в ПСК?

Банк России отдельно указывает, что расходы на услуги, от которых фактически зависят предоставление кредита или его условия, должны учитываться при расчете ПСК.

Что проверить по досрочному погашению

Если планируется выплатить кредит раньше срока, порядок досрочного погашения становится важной частью сравнения.

Для кредитного договора физического лица на непредпринимательские цели, обеспеченного ипотекой, правила статьи 11 №353-ФЗ предусматривают возможность полного или частичного досрочного возврата с соблюдением установленного порядка уведомления.

Для предусмотренного законом досрочного возврата проценты рассчитываются за фактический срок пользования средствами. Закон о потребительском кредите не предусматривает отдельной комиссии только за сам факт такого досрочного погашения.

Оцените не только кредит, но и ограничения по недвижимости

Пока недвижимость находится в ипотеке, собственник сохраняет право собственности, но распоряжение объектом осуществляется с учетом закона и договора.

Поэтому при сравнении предложений нужно прочитать разделы договора, касающиеся:

• продажи недвижимости;
• дарения;
• передачи объекта в аренду или пользование;
• последующей ипотеки;
• страхования;
• содержания и сохранности объекта;
• проверки состояния недвижимости залогодержателем.

Порядок продажи и аренды заложенной недвижимости подробно рассмотрен на странице «Можно ли продать, подарить или сдать в аренду недвижимость, находящуюся в залоге».

Учитывайте последствия просрочки еще до подписания договора

Сравнение предложений должно включать сценарий, при котором финансовое положение временно ухудшится.

Необходимо проверить:

• размер и порядок начисления неустойки;
• основания досрочного требования долга;
• порядок уведомления;
• условия обращения взыскания на недвижимость;
• возможные способы урегулирования задолженности.

Подробнее: «Просрочка кредита под залог недвижимости: последствия для заемщика».

Предварительное одобрение и окончательные условия — не одно и то же

Первоначальный расчет может быть сделан по ограниченному набору сведений. После проверки доходов, кредитной истории, недвижимости и документов параметры способны измениться.

Поэтому для окончательного сравнения полезнее использовать не рекламный калькулятор или предварительно озвученный диапазон, а предложение, сформированное после проверки конкретной ситуации.

Общая последовательность оформления описана в материале «Как проходит оформление кредита под залог недвижимости».

Как сравнить несколько предложений пошагово

Удобная таблица для самостоятельного сравнения

Такую таблицу полезно заполнять уже по индивидуальным условиям, а не только по рекламной информации.

Какие ошибки чаще всего мешают объективному сравнению

Как понять, какие условия подходят именно вам

Универсально лучшего кредита для всех заемщиков не существует. Один человек планирует погасить долг досрочно через два года, другому критичен минимальный обязательный платеж, третьему нужна строго определенная сумма и возможность спокойно пользоваться заложенной недвижимостью.

Поэтому подходящее предложение должно одновременно отвечать трем требованиям:

Поможем сопоставить варианты до оформления кредита

Частые вопросы

Нормативная база и источники