Обращение взыскания на заложенную недвижимость: судебный и внесудебный порядок

Обращение взыскания на заложенную недвижимость — это установленная законом процедура, позволяющая залогодержателю удовлетворить обеспеченное ипотекой требование за счет стоимости квартиры, дома, земельного участка или другого предмета залога.

Просрочка сама по себе не передает недвижимость кредитору. Между нарушением обязательства и сменой собственника существует предусмотренный законодательством порядок: необходимо наличие основания для взыскания, соблюдение применимой процедуры и последующая реализация имущества либо иной прямо разрешенный законом способ.

Когда вообще возникает право обратить взыскание на недвижимость

Статья 50 Федерального закона №102-ФЗ связывает обращение взыскания прежде всего с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, обеспеченного ипотекой.

Например, основанием может стать неуплата или несвоевременная уплата долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Последствия обычной просрочки и критерии, при которых риск взыскания становится существенным, подробно разобраны на странице «Просрочка кредита под залог недвижимости: последствия для заемщика».

Какой порядок считается основным

Статья 51 №102-ФЗ устанавливает базовое правило: взыскание по требованиям залогодержателя обращается на заложенную недвижимость по решению суда.

Внесудебный порядок является предусмотренной законом альтернативой и применяется только тогда, когда соблюдены требования статьи 55 и отсутствуют обстоятельства, при которых суд обязателен.

Как проходит судебное обращение взыскания

При судебном порядке залогодержатель предъявляет требование об обращении взыскания на предмет ипотеки. Суд рассматривает обстоятельства дела и проверяет наличие оснований для удовлетворения требования.

Что именно определяет суд

Судебное решение об обращении взыскания не ограничивается фразой «продать недвижимость».

Статья 54 №102-ФЗ предусматривает, что суд, в частности, определяет:

• суммы, подлежащие удовлетворению из стоимости недвижимости;
• конкретный заложенный объект;
• способ и порядок реализации;
• начальную продажную цену;
• при необходимости — меры по обеспечению сохранности имущества до реализации.

Как определяется начальная цена при судебной продаже

При продаже с публичных торгов начальная цена определяется на основе соглашения залогодателя и залогодержателя, достигнутого при рассмотрении дела, а при наличии спора — судом.

Если начальная продажная цена определяется на основании отчета оценщика, статья 54 №102-ФЗ устанавливает ее в размере 80% рыночной стоимости, указанной в отчете, за исключением специальных случаев, для которых закон предусматривает иные правила.

Может ли суд отказать в обращении взыскания

Да. Взыскание не является автоматическим результатом любого нарушения.

Статья 54.1 №102-ФЗ не допускает судебное взыскание, если нарушение крайне незначительно, а размер требований явно несоразмерен стоимости залога.

При одновременном выполнении этих условий предполагается, если не доказано иное, что нарушение крайне незначительно.

Но отказ по этой причине не прекращает ипотеку. Если впоследствии обстоятельства изменятся, залогодержатель может снова обратиться за взысканием.

Может ли суд дать собственнику дополнительное время

В определенных случаях — да.

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года, если залогодателем является гражданин и залог не связан с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Закон также устанавливает случаи, когда такая отсрочка не предоставляется, в частности если она способна существенно ухудшить финансовое положение залогодержателя либо в отношении залогодателя или залогодержателя уже возбуждено дело о банкротстве.

Когда возможен внесудебный порядок

Внесудебное обращение взыскания возможно, когда соответствующая возможность предусмотрена документами, на основании которых существует ипотека, и законодательство допускает применение такого механизма.

Закон также предусматривает использование исполнительной надписи нотариуса в определенных случаях, связанных с нотариально удостоверенными документами и условием о внесудебном взыскании.

Когда внесудебное взыскание запрещено

Статья 55 №102-ФЗ содержит перечень ситуаций, в которых требования залогодержателя нельзя удовлетворить во внесудебном порядке.

Закон содержит и другие специальные случаи, поэтому возможность внесудебного взыскания необходимо проверять применительно к конкретному объекту и структуре ипотеки.

Особое правило для единственного жилья

Если предметом ипотеки является жилое помещение, которое для гражданина-должника и совместно проживающих членов его семьи является единственным пригодным для постоянного проживания жильем, внесудебный порядок по общему правилу не применяется.

Исключение возможно, если соглашение о внесудебном взыскании заключено уже после возникновения оснований для обращения взыскания.

Подробнее о риске единственного жилья: «Можно ли заложить единственное жилье и какие существуют риски».

Как реализуется недвижимость во внесудебном порядке

При предусмотренной законом внесудебной процедуре имущество обычно реализуется путем открытого аукциона организатором торгов.

До торгов залогодателю направляется уведомление с информацией о неисполненном обязательстве, предложением исполнить его и предупреждением о возможном обращении взыскания.

Можно ли просто переписать квартиру на кредитора

Для обычной ипотеки гражданина нельзя исходить из формулы «есть просрочка — объект автоматически становится собственностью кредитора».

Закон регулирует способы реализации заложенной недвижимости. Специальная возможность оставить объект за собой или продать его другому лицу без торгов предусмотрена, в частности, для определенных предпринимательских ипотечных отношений между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями при соответствующих условиях договора.

Как определяется начальная цена при внесудебной реализации

Если при внесудебном обращении взыскания закон требует обязательного привлечения оценщика, начальная продажная цена по общему правилу устанавливается в размере 80% стоимости недвижимости по отчету оценщика, если иное не определено соглашением сторон об обращении взыскания во внесудебном порядке.

В частности, закон предусматривает обязательную оценку для ряда объектов, включая недвижимость, оценка которой по договору ипотеки превышает установленный законом порог.

Поэтому до начала реализации важно понимать:

• какая оценка используется;
• когда она выполнена;
• какая начальная цена установлена;
• соответствует ли порядок определения цены закону и соглашению сторон.

Что происходит, если первые торги не состоялись

Несостоявшиеся торги не означают автоматического прекращения всей процедуры.

Если после повторных несостоявшихся торгов залогодержатель в установленный законом месячный срок не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой, ипотека прекращается.

Можно ли остановить взыскание, когда процесс уже начался

Да, до определенного момента.

Статья 60 №102-ФЗ предоставляет должнику и залогодателю — третьему лицу право прекратить обращение взыскания, если будут полностью удовлетворены все обеспеченные ипотекой требования в том объеме, который существует на момент оплаты.

Это возможно до:

• продажи недвижимости на публичных торгах;
• продажи на аукционе или конкурсе;
• либо приобретения права на объект залогодержателем в установленном законом порядке.

Можно ли договориться после обращения в суд

Стороны сохраняют возможность урегулирования спора в установленной процессуальным законодательством форме.

№102-ФЗ отдельно предусматривает мировое соглашение по обязательству, обеспеченному ипотекой. Само утверждение такого соглашения судом не прекращает ипотеку автоматически, если стороны не предусмотрели иное: залог может продолжать обеспечивать уже измененное мировым соглашением обязательство.

Можно ли самостоятельно продать объект до принудительной реализации

Для определенных кредитов и займов физического лица на непредпринимательские цели закон предусматривает специальный механизм самостоятельной реализации предмета ипотеки собственником.

Однако он применяется только при соблюдении условий статьи 37.1 №102-ФЗ и должен быть инициирован до того, как залогодержатель начал предусмотренную законом процедуру обращения взыскания.

Эта процедура и обычная согласованная продажа залогового объекта разобраны в материале «Можно ли продать, подарить или сдать в аренду недвижимость, находящуюся в залоге».

Что происходит с деньгами после продажи недвижимости

Вырученные от реализации деньги не переходят залогодержателю без какого-либо расчета.

Закон устанавливает порядок их распределения между заявившими требования залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.

Если на объекте зарегистрировано несколько ипотек, требования последующего залогодержателя удовлетворяются после требований предшествующего.

Очередность нескольких залогов подробно разобрана на странице «Последующая ипотека: можно ли повторно заложить уже заложенную недвижимость».

Если денег от продажи недвижимости не хватило на весь долг

Не следует считать, что реализация залога автоматически всегда полностью прекращает оставшуюся задолженность.

По общему правилу гражданского законодательства, если вырученной суммы недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя, непогашенная часть может взыскиваться за счет другого имущества должника уже без преимущества, основанного на залоге, если законом или договором не предусмотрено иное.

А если недвижимость принадлежит не заемщику

Если собственник предоставил свою недвижимость в залог за обязательство другого человека, обращение взыскания затрагивает именно его объект.

Третье лицо-залогодатель может не быть получателем кредита, однако ипотека обеспечивает чужое обязательство принадлежащим ему имуществом. Поэтому нарушение заемщика может привести к реализации недвижимости собственника.

При этом собственник также вправе использовать предусмотренные законом способы защиты и прекращения взыскания, включая полное удовлетворение обеспеченных ипотекой требований до реализации имущества.

Подробнее о такой конструкции: «Кредит под залог недвижимости другого собственника».

Что проверить при получении требования об обращении взыскания

Почему нельзя игнорировать судебные документы и уведомления

Отказ получать корреспонденцию не означает, что процедура автоматически остановится.

Федеральный закон №102-ФЗ содержит специальные правила направления и определения момента получения уведомлений, связанных с обращением взыскания. В предусмотренных случаях отказ адресата от получения либо невозможность вручения по указанному адресу могут иметь самостоятельные юридические последствия.

Поможем предварительно разобраться в ситуации с залогом

Частые вопросы

Нормативная база и источники