Кредит под залог жилого дома: условия, требования и оформление

Кредит под залог жилого дома — это финансирование, при котором принадлежащий собственнику дом используется в качестве обеспечения исполнения обязательства.

Собственник не продаёт недвижимость кредитору и после оформления залога продолжает оставаться её владельцем. При этом в ЕГРН регистрируется ипотека, а распоряжение заложенной недвижимостью осуществляется с учётом закона и условий договора.

В отличие от квартиры, при залоге жилого дома необходимо отдельно разобраться с земельным участком, на котором он расположен. Именно связь дома и земли является одной из главных особенностей такого кредита.

Можно ли получить кредит под залог жилого дома

Да. Федеральный закон №102-ФЗ предусматривает ипотеку жилых домов при соблюдении установленных законом требований.

Жилищный кодекс РФ определяет жилой дом как индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием.

Почему дом связан с земельным участком

Это принципиальная особенность оформления.

Федеральный закон №102-ФЗ предусматривает, что ипотека здания или сооружения производится одновременно с ипотекой земельного участка, на котором оно находится, если этот участок принадлежит залогодателю.

Поэтому перед рассмотрением заявки важно установить не только собственника дома, но и то, кому принадлежит земля и на каком праве она используется.

Условия кредита под залог дома

Единых параметров для всех кредиторов нет. Размер финансирования зависит от стоимости дома и земли, ликвидности объекта, финансового положения заемщика и внутренних правил программы.

Какие дома принимают в залог

Универсального перечня требований нет. Однако кредитору важно, чтобы недвижимость можно было юридически оформить в ипотеку и при необходимости реализовать на рынке.

Техническое состояние жилого дома

Требования к физическому состоянию устанавливает конкретный кредитор.

В отдельных программах могут действовать ограничения для домов:

• в аварийном состоянии;
• подлежащих сносу;
• включённых в планы реконструкции;
• имеющих серьёзные технические дефекты;
• не соответствующих требованиям конкретной программы.

Кредитор может учитывать материал стен и перекрытий, фундамент, год постройки, степень износа, отопление, электричество, водоснабжение и другие характеристики.

Должен ли дом быть зарегистрирован в ЕГРН

Для стандартной залоговой сделки необходимо, чтобы недвижимость была юридически определена, а зарегистрированные сведения позволяли установить предмет ипотеки.

Кредитор проверяет сведения о доме в ЕГРН, включая:

• кадастровый номер;
• назначение;
• площадь;
• собственников;
• зарегистрированные права;
• ограничения и обременения.

Если фактические характеристики дома существенно отличаются от зарегистрированных сведений, это может потребовать дополнительного оформления до передачи недвижимости в залог.

Что проверяется по земельному участку

Проверка земли является обязательной частью анализа дома.

Обычно учитываются:

• право собственности или иной вид права на участок;
• кадастровый номер;
• границы и площадь;
• категория земель;
• вид разрешённого использования;
• имеющиеся ограничения;
• другие зарегистрированные объекты на участке.

Более подробно особенности залога дома вместе с земельным участком рассматриваются отдельно: кредит под залог дома с земельным участком.

Хозяйственные постройки на участке

На земельном участке вместе с жилым домом могут находиться гараж, баня, хозяйственные здания и другие постройки.

Их наличие необходимо указывать при рассмотрении объекта. Значение имеет то, зарегистрированы ли такие строения как самостоятельная недвижимость и как они связаны с предметом залога.

В отдельных программах вместе с жилым домом и земельным участком в обеспечение могут включаться расположенные на участке нежилые строения.

Как проводится оценка дома

При оценке частного дома недостаточно учитывать только площадь здания.

Поэтому два дома одинаковой площади могут иметь существенно различную рыночную стоимость и разные доступные суммы финансирования.

От чего зависит сумма кредита

Размер финансирования определяется не только стоимостью самого дома.

Кредитор может учитывать совокупную стоимость дома и участка, допустимое соотношение суммы кредита к стоимости обеспечения, а также финансовое положение заемщика.

На итоговую сумму влияют:

• оценочная стоимость недвижимости;
• ликвидность дома и участка;
• регион и расположение;
• доход заемщика;
• долговая нагрузка;
• кредитная история;
• существующие обременения;
• правила конкретной программы.

Какие документы нужны

Подробнее: какие документы нужны для кредита под залог недвижимости.

Если у дома несколько собственников

При наличии нескольких собственников необходимо определить режим собственности и предмет будущего залога.

Если в залог передаётся весь жилой дом, в оформлении должны быть учтены права всех его собственников.

Если одному из собственников принадлежит только доля, вопрос может рассматриваться как отдельный сценарий залога доли.

Подробнее: кредит под залог доли в недвижимости.

Если собственник дома и земли — разные лица

Такая ситуация требует отдельной юридической проверки.

Необходимо установить права собственника дома на земельный участок и возможность оформить обеспечение в соответствии с требованиями закона и конкретного кредитора.

Поэтому при первоначальном обращении важно сразу сообщить, кому принадлежат дом и земля.

Можно ли заложить дом с действующей ипотекой

Наличие существующего залога не всегда означает полную невозможность нового финансирования, но стандартная процедура меняется.

В зависимости от кредитора и ситуации могут рассматриваться:

• рефинансирование действующего кредита;
• погашение текущей задолженности за счёт нового финансирования;
• смена залогодержателя;
• иная согласованная схема.

Действующее обременение необходимо сообщить ещё до заказа оценки и подготовки сделки.

Дом в аварийном состоянии

Дом, который признан аварийным или имеет существенные физические повреждения, может не соответствовать требованиям кредитной программы.

Причина заключается не только в техническом состоянии, но и в ликвидности обеспечения: кредитору важно, чтобы стоимость недвижимости сохранялась на протяжении срока обязательства.

Недостроенный дом

Незавершённое строительство юридически отличается от готового жилого дома.

Федеральный закон об ипотеке допускает залог зарегистрированного объекта незавершённого строительства при соблюдении установленных требований, однако такие объекты могут рассматриваться по отдельным правилам.

Поэтому строящийся дом не следует автоматически считать эквивалентом готового жилого дома для стандартной залоговой программы.

Садовый дом и жилой дом — одинаковые объекты для кредита?

Нет. Закон различает жилые дома, предназначенные для постоянного проживания, и садовые дома.

Федеральный закон №102-ФЗ предусматривает, что садовые дома и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях, однако специальные правила об ипотеке жилых домов на них не распространяются.

Поэтому статус здания в ЕГРН необходимо проверить до выбора кредитной программы.

Можно ли жить в доме после оформления залога

Передача жилого дома в ипотеку сама по себе не означает передачу права собственности кредитору или необходимость освобождать недвижимость.

Собственник продолжает владеть и пользоваться домом в пределах, допускаемых законом и договором.

Нужно ли выписывать зарегистрированных жильцов

Само наличие зарегистрированных в доме граждан не означает автоматически, что перед оформлением ипотеки всех необходимо снять с регистрационного учёта.

Однако кредитор проводит юридическую проверку пользователей жилого помещения и может учитывать наличие лиц с самостоятельными правами пользования.

В отдельных случаях законодательство предусматривает специальные требования к согласию лиц, сохраняющих определённые права пользования жилой недвижимостью.

Кредит под залог единственного жилого дома

Статус дома как единственного жилья сам по себе не означает абсолютного запрета на добровольную передачу недвижимости в ипотеку.

Но залог жилого дома имеет серьёзные последствия: при предусмотренном законом существенном нарушении обязательства возможно обращение взыскания на предмет ипотеки.

Если дом является единственным жильём семьи, финансовые риски такой сделки необходимо оценивать особенно внимательно до подписания договора.

Кредитная история и подтверждение дохода

На рынке существуют программы для заемщиков со сложной кредитной историей, действующими обязательствами или без стандартного подтверждения дохода.

Однако наличие ликвидного дома не гарантирует одобрения заявки.

Кредитор вправе оценивать финансовое положение заемщика, долговую нагрузку, кредитную историю и другие факторы риска.

Как проходит оформление

Подробнее: как проходит оформление кредита под залог недвижимости.

Как регистрируется залог дома и земли

Ипотека регистрируется как обременение недвижимости в ЕГРН.

Если предметом договора являются несколько объектов — например жилой дом и земельный участок, — регистрационные записи об ипотеке вносятся в отношении соответствующих объектов.

После погашения обеспеченного обязательства регистрационная запись об ипотеке погашается в установленном законом порядке.

Почему кредитор может отказаться принять дом

Что проверить до обращения

Полезные материалы

Нормативная база и источники

Требования к жилым домам и земельным участкам существенно различаются у кредиторов. До заказа оценки и подготовки дополнительных документов необходимо проверить юридический статус обоих объектов и требования выбранной программы.