Как проходит оформление кредита под залог недвижимости

Получение кредита под залог недвижимости обычно состоит из нескольких последовательных этапов: предварительного обращения, проверки заемщика и объекта, оценки недвижимости, согласования условий, оформления документов и регистрации ипотеки.

Процедура может отличаться у разных кредиторов. Часть этапов может проходить дистанционно, а отдельные действия требуют подписания документов или государственной регистрации.

Основные этапы оформления кредита под залог недвижимости

Первичное обращение

На первом этапе обычно не требуется собирать весь возможный комплект документов. Для предварительного рассмотрения достаточно основных сведений о заемщике и объекте.

Чаще всего уточняются:

• необходимая сумма;
• предполагаемый срок;
• тип недвижимости;
• адрес объекта;
• ориентировочная стоимость;
• наличие обременений.

Дополнительно могут уточняться доход, занятость, кредитная история и действующие обязательства.

Предварительное решение

После получения исходных данных проводится предварительная оценка возможности финансирования.

На этом этапе могут определяться:

• возможность рассмотрения конкретного объекта;
• ориентировочная сумма;
• примерный срок;
• необходимость подтверждения дохода;
• перечень документов;
• необходимость оценки недвижимости;
• дальнейшая последовательность оформления.

Проверка заемщика

Залог недвижимости снижает риск кредитора, но не отменяет проверку заемщика.

В зависимости от программы могут анализироваться:

• личность заемщика;
• возраст и регистрация;
• занятость и доход;
• кредитная история;
• действующие кредиты и займы;
• просроченная задолженность;
• общая долговая нагрузка.

Требования отличаются у разных кредиторов. Поэтому наличие недвижимости высокой стоимости само по себе не гарантирует одобрение.

Проверка недвижимости

Параллельно проводится юридическая и техническая проверка объекта, который предполагается передать в залог.

Если выявляются особенности объекта, кредитор может запросить дополнительные документы, предложить иную схему либо отказаться от принятия недвижимости в залог.

Подробнее: требования к залоговой недвижимости.

Оценка недвижимости

Оценка используется для определения рыночной стоимости и ликвидности объекта, а также возможного размера финансирования.

Кредитор обычно не предоставляет сумму, равную полной рыночной стоимости недвижимости. Размер может определяться с учетом стоимости объекта, допустимого LTV и внутренних требований программы.

Отдельный отчет оценщика требуется не во всех программах. В одних случаях кредитор определяет стоимость в рамках собственной процедуры, в других требуется отчет оценщика.

Согласование окончательных условий

После проверки заемщика и недвижимости формируются окончательные условия.

До подписания документов необходимо проверить:

Подписание договора

После согласования условий стороны переходят к оформлению документов.

В зависимости от конкретной программы могут оформляться:

• кредитный договор или договор займа;
• договор об ипотеке либо иные документы, устанавливающие залог;
• страховые документы, если страхование предусмотрено условиями;
• согласия и заявления участников сделки;
• другие документы, необходимые по конкретной ситуации.

Как регистрируется ипотека

Ипотека как обременение недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Федеральный закон №102-ФЗ предусматривает государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании договора об ипотеке. Порядок подачи документов зависит от формы сделки и состава участников.

Важно различать сам договор и зарегистрированное обременение: для договоров ипотеки, заключённых после 1 июля 2014 года, по общему правилу государственная регистрация самого договора не требуется, однако ипотека как обременение недвижимости регистрируется в ЕГРН.

Когда выдаются деньги

Момент получения денежных средств зависит от процедуры конкретного кредитора и условий договора.

В отдельных программах перечисление может производиться после подписания документов, в других — после регистрации ипотеки или выполнения дополнительных условий.

Поэтому точный момент перечисления денег необходимо определить до подписания договора.

Сколько времени занимает оформление

Единого срока оформления не существует. Продолжительность зависит от кредитора, объекта и сложности ситуации.

На сроки могут влиять:

• скорость предварительного рассмотрения;
• полнота документов;
• необходимость оценки;
• наличие нескольких собственников;
• действующие обременения;
• особенности объекта;
• регистрационные действия.

Можно ли оформить кредит дистанционно

Часть этапов может проходить дистанционно: предварительное обращение, передача сведений и документов, рассмотрение заявки и отдельные процедуры подписания.

Однако возможность полностью дистанционного оформления зависит от кредитора, недвижимости, региона, участников сделки и способа государственной регистрации.

Если недвижимость уже находится в залоге

При действующем обременении стандартная последовательность оформления может измениться.

Дополнительно необходимо определить:

• остаток действующей задолженности;
• текущего залогодержателя;
• условия досрочного погашения;
• возможность рефинансирования;
• порядок снятия существующего и регистрации нового обременения.

Поэтому оформление нового кредита под уже заложенную недвижимость обычно требует отдельной схемы сделки.

Что может задержать оформление

Как подготовиться к оформлению

Ускорить процесс помогает предварительная подготовка основных сведений.

Подробнее: какие документы нужны для кредита под залог недвижимости.

Кратко: порядок оформления

Конкретные этапы могут выполняться в другом порядке или объединяться в зависимости от процедуры кредитора. Окончательная схема определяется после анализа заемщика, недвижимости и выбранного варианта финансирования.

Полезные материалы

Нормативная база и источники

Процедуры кредиторов могут меняться. Перед оформлением необходимо уточнять актуальный порядок, перечень документов, условия регистрации ипотеки и момент перечисления денежных средств по конкретной программе.