Кредит под залог земельного участка: какую землю принимают и как проходит оформление

Кредит под залог земельного участка позволяет использовать принадлежащую собственнику землю как обеспечение обязательства, не продавая её кредитору.

После оформления право собственности сохраняется за владельцем, однако в ЕГРН регистрируется ипотека. Возможность свободно распоряжаться участком ограничивается правами залогодержателя и условиями договора.

Земля является более неоднородным видом обеспечения, чем квартира. Два участка одинаковой площади могут существенно различаться по стоимости и возможности получения кредита из-за местоположения, категории земель, вида разрешённого использования, наличия подъездных путей, коммуникаций, построек и юридических ограничений.

Можно ли получить кредит под залог только земельного участка

Да. Земельный участок может быть самостоятельным предметом ипотеки, если его правовой режим допускает залог.

Федеральный закон №102-ФЗ предусматривает, что земельные участки могут быть предметом ипотеки постольку, поскольку соответствующие земли не исключены из оборота и не ограничены в обороте таким образом, который препятствует ипотеке.

Принимают ли банки пустые земельные участки

Подходы кредиторов различаются.

На рынке существуют программы, в которых земельный участок принимается как самостоятельное обеспечение, а также программы, где земля рассматривается только вместе с жилым домом или другим подходящим объектом недвижимости.

Поэтому до заказа оценки земли сначала стоит проверить, работает ли выбранный кредитор именно с участком без построек.

Какие варианты финансирования встречаются на рынке

На рынке земельный участок рассматривается как самостоятельный сценарий залогового финансирования.

В зависимости от программы могут рассматриваться:

• получение средств на различные цели;
• финансирование при сложной кредитной истории;
• оформление без стандартной справки о доходах;
• рефинансирование действующих обязательств;
• срочное рассмотрение заявки.

Условия кредита под залог земли

Универсальных параметров для земельных участков нет. В качестве проверяемого ориентира можно использовать открытые условия действующей банковской программы, которая действительно принимает землю как самостоятельное обеспечение.

Это пример одной действующей банковской программы, а не максимальные параметры всего рынка.

Какие земельные участки могут принять в залог

Кредитор оценивает как юридический статус, так и возможность дальнейшей реализации земли.

Почему важна категория земель

Категория определяет общий правовой режим использования земли.

Для кредитора она важна прежде всего потому, что влияет на круг потенциальных покупателей, допустимые способы использования участка и его ликвидность.

Разные кредитные программы могут работать, например, с:

• землями населённых пунктов;
• участками для индивидуального жилищного строительства;
• землями для личного подсобного хозяйства;
• садовыми участками;
• отдельными земельными участками сельскохозяйственного назначения;
• землёй коммерческого или производственного назначения.

Однако сам факт принадлежности участка к одной из этих категорий не гарантирует его принятие конкретным кредитором.

Что такое ВРИ и почему его проверяют

Вид разрешённого использования показывает, каким образом допускается использовать конкретный земельный участок.

Например, два участка из категории земель населённых пунктов могут иметь различный ВРИ и, следовательно, разный круг разрешённых способов использования.

Участок ИЖС

Земля для индивидуального жилищного строительства является одним из наиболее понятных рыночных типов участков.

При её оценке имеют значение:

• расположение относительно населённого пункта;
• наличие дорог;
• электричество и другие коммуникации;
• площадь и конфигурация;
• окружающая застройка;
• ограничения и зоны с особыми условиями использования;
• спрос на аналогичные участки.

Но и участок ИЖС принимается не любой программой автоматически.

Садовый участок и земля в СНТ

Садовые участки также могут рассматриваться в залог, если соответствуют требованиям конкретного кредитора.

На их ликвидность могут влиять круглогодичный подъезд, электроснабжение, развитость товарищества, расстояние до города, качество дорог и возможность строительства.

Поэтому два участка одинаковой площади в разных СНТ могут существенно различаться по оценочной стоимости.

Земли сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения не являются автоматически запрещёнными для ипотеки.

Однако к ним применяется специальное земельное законодательство, а круг кредиторов и покупателей может быть уже, чем для участков под жилое строительство.

Кредитор дополнительно оценивает вид разрешённого использования, оборотоспособность участка и наличие установленных законом ограничений.

Какие участки нельзя свободно заложить

Федеральный закон №102-ФЗ устанавливает специальные ограничения.

В частности, ипотека не применяется к земле, которая исключена из оборота или имеет ограничения оборотоспособности, препятствующие залогу.

По общему правилу также не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме специальных случаев, прямо предусмотренных законом.

Нужно ли межевание земельного участка

Для современных сделок наличие сведений о границах в ЕГРН имеет принципиальное значение.

Поэтому перед оформлением ипотеки следует проверить, содержатся ли в ЕГРН координаты характерных точек границ.

Если границы не установлены, может понадобиться кадастровый инженер, проведение межевых работ и внесение актуальных сведений в ЕГРН.

Кадастровый номер есть, а границы не установлены — такое возможно?

Да. Наличие кадастрового номера само по себе не всегда означает, что в ЕГРН содержатся современные координаты границ участка.

Поэтому при предварительной проверке важно смотреть не только кадастровый номер и площадь, но и сведения о местоположении границ.

Что происходит со строениями на заложенной земле

Это важное отличие земельного участка от многих других видов недвижимости.

Если на земельном участке находятся или строятся здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, при ипотеке участка действие залога распространяется и на такие объекты в случаях, предусмотренных законом.

Если строение принадлежит другому собственнику

Если расположенное на участке здание или сооружение принадлежит третьему лицу, применяется специальный правовой режим.

Такие ситуации требуют отдельной юридической проверки прав владельца земли и собственника строения, существующих договоров и зарегистрированных обременений.

До анализа документов нельзя исходить из того, что участок будет принят как стандартный объект залога.

Можно ли заложить долю земельного участка

Для земли действуют специальные правила, отличающиеся от обычного залога доли в квартире.

Федеральный закон №102-ФЗ предусматривает, что при общей долевой или совместной собственности ипотека земельного участка устанавливается на участок, который выделен в натуре из общей собственности.

Можно ли заложить право аренды земли

В определённых случаях предметом залога могут быть арендные права на земельный участок.

Закон допускает залог прав аренды в пределах срока договора аренды. В зависимости от собственника участка и срока аренды может требоваться согласие собственника либо его уведомление.

Для государственной и муниципальной земли предусмотрены отдельные правила.

Практическая возможность такого обеспечения также зависит от требований конкретного кредитора.

Как оценивают земельный участок

Рыночная стоимость земли определяется не только количеством соток.

Поэтому кадастровая стоимость, цена в объявлении и рыночная оценка для целей залога могут отличаться.

От чего зависит сумма кредита

Кредитор не обязан предоставлять сумму, равную полной стоимости участка.

На доступный размер финансирования влияют:

• рыночная стоимость участка;
• допустимый LTV;
• ликвидность;
• категория и ВРИ;
• наличие построек;
• обременения;
• доход заемщика;
• долговая нагрузка;
• кредитная история;
• внутренние требования кредитора.

Даже два участка одной рыночной стоимости могут позволить получить разную сумму финансирования.

Какие документы могут понадобиться

Подробнее: какие документы нужны для кредита под залог недвижимости.

Если участок куплен в браке

Необходимо проверить режим собственности супругов и основание приобретения земли.

Если участок относится к общему имуществу супругов, при оформлении ипотеки может потребоваться нотариально удостоверенное согласие супруга.

Если земля является личной собственностью одного супруга по предусмотренному законом основанию, правовой режим может быть другим.

Если на участке есть арест или другое обременение

Арест, запрет регистрационных действий, действующая ипотека, аренда, сервитут или иное ограничение могут повлиять на возможность принятия земли в залог.

Не каждое обременение автоматически исключает сделку, но кредитор должен понимать его содержание и последствия.

Особенно важно заранее сообщить о действующей ипотеке или запрете регистрационных действий.

Участок уже находится в залоге

В стандартной программе такой объект может не соответствовать требованиям.

В зависимости от ситуации могут рассматриваться:

• рефинансирование;
• погашение существующей задолженности;
• смена залогодержателя;
• иная согласованная конструкция.

На рынке существуют программы рефинансирования и смены залогодержателя, однако возможность такой сделки определяется условиями действующего договора, характеристиками объекта и требованиями нового кредитора.

Плохая кредитная история и участок в собственности

Наличие земли может расширить варианты финансирования, но не отменяет оценку заемщика.

В отдельных программах рассматриваются заемщики со сложной кредитной историей, действующими обязательствами и просрочками.

Однако банк или иной кредитор может учитывать:

• текущие просрочки;
• количество действующих обязательств;
• долговую нагрузку;
• доход;
• стоимость и ликвидность участка.

Поэтому наличие земли не является гарантией положительного решения.

Можно ли оформить без стандартного подтверждения дохода

На рынке встречаются программы с альтернативным подтверждением дохода либо без стандартной справки о доходах.

Однако отсутствие справки 2-НДФЛ не следует путать с отсутствием оценки платежеспособности.

Кредитор может использовать альтернативные документы и сведения о финансовом положении заемщика.

Как проходит оформление кредита под залог участка

Подробнее: как проходит оформление кредита под залог недвижимости.

Можно ли пользоваться участком после оформления

Ипотека не означает переход земли в собственность кредитора.

Владелец сохраняет право собственности и может пользоваться участком в пределах, допускаемых законом и условиями договора.

При этом продажа, дарение, последующий залог и некоторые другие действия должны осуществляться с учетом прав залогодержателя.

Можно ли строить на заложенном земельном участке

Сам факт ипотеки земли не означает абсолютного запрета на строительство.

Однако строительство нового капитального объекта может влиять на состав обеспечения и права кредитора, поэтому до начала работ необходимо проверить договор ипотеки и согласовать действия с залогодержателем, если это предусмотрено условиями сделки.

Дополнительно должны соблюдаться земельные и градостроительные требования к конкретному участку.

Можно ли продать участок в залоге

Продажа обременённой земли возможна только с учетом существующей ипотеки.

На практике могут применяться:

• досрочное погашение кредита;
• снятие ипотеки до перехода права;
• согласованная с залогодержателем продажа;
• погашение задолженности частью средств покупателя;
• другая схема, предусмотренная кредитором.

Почему кредитор может отказаться принять землю

Земельный участок или дом с участком — в чем разница для залога

Подробнее: кредит под залог дома с земельным участком.

Что проверить до обращения

Полезные материалы

Нормативная база и источники

Требования к земельным участкам значительно различаются у кредиторов. До заказа оценки необходимо проверить право собственности, границы ЕГРН, категорию земли, вид разрешённого использования, расположенные строения и условия конкретной программы.