Кредит под залог таунхауса: условия, требования и оформление

Кредит под залог таунхауса — это финансирование, обеспечением которого выступает принадлежащий собственнику объект недвижимости, обычно относящийся к дому блокированной застройки.

Собственник сохраняет право собственности и продолжает пользоваться недвижимостью, однако в пользу кредитора регистрируется ипотека. При существенном нарушении обеспеченного обязательства на предмет залога может быть обращено взыскание в порядке, установленном законом.

Главная особенность таунхауса заключается в том, что его коммерческое название не всегда совпадает с юридическим статусом недвижимости. Поэтому перед оформлением необходимо проверить сведения ЕГРН.

Что такое таунхаус с юридической точки зрения

В объявлениях и рекламе термином «таунхаус» обычно называют малоэтажный жилой объект, соединенный общей стеной с соседним объектом и имеющий отдельный вход.

В законодательстве используется другое понятие — дом блокированной застройки.

Именно зарегистрированные сведения об объекте, а не название в рекламе или договоре с застройщиком, имеют значение при залоге недвижимости.

Почему нужно проверить статус объекта в ЕГРН

Объекты, которые внешне выглядят одинаково и продаются как таунхаусы, исторически могли оформляться по-разному.

В документах могут встречаться:

Федеральный закон №476-ФЗ изменил правовой режим домов блокированной застройки. Блоки, соответствующие установленным законом признакам, с 1 марта 2022 года признаются домами блокированной застройки независимо от того, были ли они ранее учтены как здания или помещения.

Для старых объектов сведения ЕГРН могут иметь особенности, поэтому кредитор вправе запросить дополнительную юридическую проверку.

Принимают ли кредиторы таунхаусы в залог

Да, на рынке существуют отдельные программы, прямо предусматривающие такой объект обеспечения.

В одних программах таунхаус рассматривается как самостоятельный объект залога, в других — вместе с земельным участком.

Условия кредита под залог таунхауса

Единых условий для всех кредиторов нет. Параметры зависят от программы, стоимости обеспечения и заемщика.

Какие требования предъявляют к таунхаусу

Кредитор проверяет юридические и технические характеристики недвижимости.

Техническое состояние таунхауса

Требования к конструкции и коммуникациям отличаются у разных программ.

В отдельных программах для домов и таунхаусов могут проверяться:

• завершенность строительства;
• наличие кадастрового номера;
• отопление;
• водоснабжение;
• электроснабжение;
• канализация;
• наличие санузла и кухни для объекта с отделкой.

Также кредитор может учитывать, не находится ли таунхаус в аварийном состоянии, не предназначен ли он под снос или реконструкцию и отсутствуют ли обременения, препятствующие оформлению.

Обязательно ли передавать в залог земельный участок

Этот вопрос зависит одновременно от юридического статуса объекта и требований программы.

В ряде кредитных программ таунхаус принимается в залог только вместе с земельным участком.

При этом современное законодательное определение дома блокированной застройки само по себе уже не требует, чтобы каждый такой дом обязательно находился на отдельном земельном участке.

Если земельный участок принадлежит собственнику

Кредитор проверяет зарегистрированное право на землю и характеристики участка.

Могут учитываться:

Если программа предусматривает залог таунхауса вместе с участком, оба объекта должны соответствовать требованиям кредитора.

Если земля находится в аренде или общей собственности

Такая ситуация требует отдельной проверки.

Необходимо установить:

• кому принадлежит участок;
• какое право зарегистрировано у собственника таунхауса;
• срок и условия аренды — если земля арендована;
• имеются ли другие правообладатели;
• допускает ли конкретная программа такой вид прав на землю.

Поэтому отсутствие индивидуального участка не означает автоматически невозможность залога таунхауса, но может существенно изменить перечень подходящих кредиторов.

Таунхаус, зарегистрированный как квартира

Для ранее построенных объектов может встречаться ситуация, когда фактически недвижимость соответствует признакам блокированной застройки, но исторически была учтена в ЕГРН как жилое помещение или квартира.

После изменений законодательства, вступивших в силу в 2022 году, блоки, отвечающие признакам дома блокированной застройки, получили специальный правовой режим.

При этом сведения конкретного объекта необходимо проверять индивидуально. Кредитор может запросить дополнительные документы либо потребовать уточнения зарегистрированных характеристик.

Общие стены и общие коммуникации

Общая боковая стена с соседним домом является нормальной характеристикой дома блокированной застройки.

Само наличие общей стены не препятствует залогу.

При юридической и технической проверке могут иметь значение:

• границы отдельного объекта;
• самостоятельность входа;
• зарегистрированные права;
• порядок пользования инженерными сетями;
• наличие общих элементов инфраструктуры;
• обязанности собственников по эксплуатации связанных объектов.

Как оценивают таунхаус

Оценка проводится с учетом специфики блокированной застройки и рынка аналогичных объектов.

От чего зависит сумма кредита

Размер возможного финансирования определяется не только рыночной ценой таунхауса.

Кредитор учитывает:

• оценочную стоимость недвижимости;
• стоимость земельного участка — если он входит в обеспечение;
• ликвидность;
• допустимое соотношение кредита к стоимости залога;
• доход заемщика;
• долговую нагрузку;
• кредитную историю;
• технические и юридические особенности объекта.

Поэтому рекламная стоимость таунхауса или цена аналогичных объявлений не определяет автоматически доступную сумму кредита.

Какие документы могут понадобиться

Подробнее: какие документы нужны для кредита под залог недвижимости.

Если у таунхауса несколько собственников

Необходимо определить режим собственности и предмет залога.

В отдельных программах допускается несколько залогодателей и долевая собственность. При этом права всех собственников должны быть учтены при оформлении.

Если собственнику принадлежит только доля, ситуацию необходимо дополнительно рассматривать с учетом правил залога долей.

Подробнее: кредит под залог доли в недвижимости.

Можно ли заложить таунхаус с действующей ипотекой

Для стандартных кредитных программ действующая ипотека часто является препятствием.

Некоторые кредиторы требуют, чтобы на момент оформления таунхаус был свободен от действующего залога.

Однако на рынке существуют отдельные сценарии рефинансирования или смены залогодержателя.

Поэтому действующую ипотеку необходимо сообщать до заказа оценки и сбора документов.

Плохая кредитная история и просрочки

На рынке существуют программы, в которых рассматриваются заемщики со сложной кредитной историей, действующими обязательствами или просрочками.

Однако это не означает автоматического одобрения. Кредитор вправе оценивать кредитную историю, долговую нагрузку и платежеспособность заемщика.

Наличие ликвидного таунхауса является обеспечением, но не заменяет полностью проверку заемщика.

Можно ли оформить без стандартной справки о доходах

На рынке существуют программы с альтернативным подтверждением дохода либо без стандартной справки 2-НДФЛ.

Однако кредитор все равно может проверять финансовое положение заемщика через иные сведения и документы.

Как проходит оформление

Подробнее: как проходит оформление кредита под залог недвижимости.

Что происходит после регистрации залога

Таунхаус остается в собственности владельца. Ипотека не означает автоматический переход недвижимости кредитору.

Собственник продолжает пользоваться объектом с учетом ограничений, предусмотренных законом и договором.

При этом продажа, дарение, повторный залог и другие действия с недвижимостью могут требовать соблюдения условий залогодержателя.

Можно ли продать таунхаус в залоге

Продажа возможна с учетом действующего обременения.

На практике может потребоваться:

• погасить кредит до сделки;
• согласовать продажу с кредитором;
• использовать часть средств покупателя для погашения задолженности;
• снять ипотеку перед окончательной регистрацией перехода права.

Конкретная схема определяется залогодержателем и условиями договора.

Почему кредитор может не принять таунхаус

Таунхаус, жилой дом или квартира — в чем разница для залога

Подробнее: кредит под залог жилого дома.

Если дом передается вместе с землей, смотрите также: кредит под залог дома с земельным участком.

Что проверить до обращения

Полезные материалы

Нормативная база и источники

Юридический статус таунхаусов может различаться в зависимости от времени строительства и оформления объекта. До заказа оценки необходимо проверить сведения ЕГРН, права на землю и требования конкретного кредитора.