Условия кредита под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости позволяет получить крупную сумму на длительный срок, используя квартиру, дом, апартаменты, земельный участок, коммерческое помещение или другой подходящий объект в качестве обеспечения обязательства.

Недвижимость не переходит в собственность кредитора: собственник сохраняет право на объект, однако в Едином государственном реестре недвижимости регистрируется ипотека — обременение в пользу залогодержателя.

Итоговые условия зависят не только от стоимости залога, но и от типа недвижимости, региона, ликвидности объекта, кредитной истории, дохода, долговой нагрузки и требований конкретной программы.

Основные условия кредита под залог недвижимости

Единого набора условий для всех заемщиков не существует. Даже при одинаковой стоимости недвижимости возможные параметры могут различаться.

От чего зависит возможная сумма кредита

Кредитор обычно не предоставляет сумму, равную полной рыночной стоимости залоговой недвижимости. При расчете может использоваться показатель LTV — отношение суммы кредита к стоимости объекта.

Например, если недвижимость оценена в 10 млн ₽, а допустимый LTV по конкретной программе составляет 70%, расчетный верхний ориентир составит 7 млн ₽. Это не означает автоматического одобрения такой суммы: дополнительно оцениваются заемщик, документы и сам объект.

На доступную сумму могут влиять:

• рыночная стоимость недвижимости;
• тип объекта;
• местоположение и ликвидность;
• техническое и юридическое состояние;
• зарегистрированные обременения;
• остаток существующей задолженности, если объект уже находится в залоге;
• доход и долговая нагрузка заемщика;
• кредитная история;
• внутренние требования конкретной программы.

Как определяется процентная ставка

Универсальной ставки для всех заемщиков нет. Итоговое значение определяется после рассмотрения конкретной ситуации.

На ставку могут влиять:

• сумма и срок финансирования;
• кредитная история;
• уровень подтвержденного дохода;
• долговая нагрузка;
• стоимость и ликвидность залога;
• отношение суммы кредита к стоимости недвижимости;
• страхование, если оно влияет на условия программы;
• другие параметры кредитора.

Поэтому рекламная формулировка «ставка от…» сама по себе недостаточна для сравнения. Необходимо учитывать платеж, общую сумму выплат, обязательные расходы и полную стоимость кредита в тех случаях, когда законодательство требует ее рассчитывать и раскрывать.

Какая недвижимость может рассматриваться в качестве залога

Перечень допустимых объектов зависит от конкретного кредитора. В различных программах могут рассматриваться:

Сам факт наличия недвижимости в собственности не гарантирует принятие объекта в залог. Проверяются юридическое состояние, ликвидность, местоположение, технические характеристики и соответствие конкретной программе.

Какие требования могут предъявляться к недвижимости

При рассмотрении объекта обычно имеют значение:

• зарегистрированное право собственности;
• возможность однозначно идентифицировать объект по сведениям ЕГРН;
• отсутствие арестов и запрещений регистрационных действий;
• отсутствие неурегулированного судебного спора;
• техническое состояние;
• ликвидность;
• существующие обременения и возможность их урегулирования.

Для квартир, домов, земельных участков, долей и нежилых помещений требования различаются.

Подробнее: требования к залоговой недвижимости.

Требования к заемщику

Возраст, гражданство, регистрация, занятость и требования к доходу отличаются у разных кредиторов. Наличие недвижимости не отменяет проверку заемщика.

При рассмотрении могут анализироваться:

• возраст;
• гражданство и регистрация;
• занятость и источник дохода;
• кредитная история;
• действующие кредиты и займы;
• просроченная задолженность;
• общая долговая нагрузка;
• сведения о собственниках залоговой недвижимости.

В отдельных программах стандартная справка о доходах может не требоваться, однако это не означает, что платежеспособность заемщика не оценивается.

Какие документы могут потребоваться

Состав документов зависит от заемщика, вида недвижимости и требований кредитора.

Часть сведений кредитор может получать самостоятельно из государственных информационных систем.

Подробнее: какие документы нужны для кредита под залог недвижимости.

Как оформляется залог недвижимости

Залог недвижимого имущества юридически оформляется как ипотека.

Ипотека как обременение подлежит государственной регистрации в ЕГРН. При этом для договоров ипотеки, заключенных после 1 июля 2014 года, государственная регистрация самого договора по общему правилу не требуется, однако ипотека как обременение недвижимости регистрируется.

После оформления собственник продолжает владеть недвижимостью, но распоряжение заложенным объектом осуществляется с учетом закона и условий договора.

Подробнее: как проходит оформление кредита под залог недвижимости.

Сохраняется ли право собственности

Передача объекта в залог не означает его продажу кредитору. Право собственности остается у владельца.

Однако ипотека обеспечивает исполнение обязательства. При предусмотренном законом существенном нарушении условий договора возможно обращение взыскания на предмет ипотеки.

Поэтому до оформления необходимо оценивать не только возможность получить нужную сумму, но и способность выполнять обязательство на протяжении всего срока.

Что учитывать при выборе срока

Более длительный срок обычно позволяет снизить размер обязательного ежемесячного платежа, но может увеличить общую сумму выплат.

При сравнении вариантов стоит учитывать:

• размер ежемесячного платежа;
• процентную ставку;
• общую сумму выплат;
• условия частичного и полного досрочного погашения;
• страхование;
• дополнительные платежи и услуги;
• последствия просрочки.

Если кредит планируется погасить после продажи другой недвижимости или получения крупной суммы в будущем, особенно важно заранее проверить порядок досрочного погашения.

Дополнительные расходы

Помимо процентов по договору могут возникать дополнительные расходы. Их наличие зависит от программы и способа оформления.

Возможны расходы на:

• оценку недвижимости;
• страхование;
• нотариальные действия, когда они необходимы;
• регистрационные действия;
• дополнительные услуги, если заемщик согласился на их подключение.

Перед подписанием документов следует получить понятный расчет обязательных платежей и выяснить, какие услуги являются обязательными, а какие — добровольными.

Если недвижимость уже находится в залоге

Действующее обременение не всегда исключает возможность нового финансирования.

В зависимости от ситуации могут рассматриваться:

• рефинансирование;
• погашение действующего обязательства за счет нового финансирования;
• смена залогодержателя;
• иная допустимая и согласованная схема.

При этом учитываются остаток задолженности, стоимость недвижимости, условия действующего договора и возможность изменения существующего обременения.

Как правильно сравнивать условия

Сравнивать предложения только по рекламной ставке недостаточно. Условия необходимо рассматривать в совокупности.

Кратко: от чего зависят итоговые условия

Итоговое предложение формируется после анализа нескольких факторов:

• стоимости и вида недвижимости;
• запрашиваемой суммы;
• срока;
• ликвидности объекта;
• кредитной истории;
• дохода и долговой нагрузки;
• действующих обременений;
• требований конкретного кредитора.

Предварительный расчет, калькулятор или диапазон, названный до проверки документов, следует рассматривать только как ориентир.

Полезные материалы

Нормативная база и источники

Условия кредитования и законодательство могут изменяться. Перед заключением договора необходимо повторно проверить актуальные требования выбранной программы и действующую редакцию применимых нормативных актов.