Кредит под залог дома с земельным участком: условия и оформление

Кредит под залог дома с земельным участком — это финансирование, обеспечением которого выступают жилой дом и связанная с ним земля.

Собственник сохраняет право собственности и может продолжать пользоваться недвижимостью, однако в ЕГРН регистрируется ипотека. В случае нарушения обеспеченного обязательства на предмет залога может быть обращено взыскание в установленном законом порядке.

Главное отличие такого объекта от квартиры заключается в том, что для оформления необходимо одновременно проверить характеристики дома и правовой режим земли.

Почему дом и земельный участок рассматриваются вместе

Связь здания с земельным участком установлена законодательством.

Статья 69 Федерального закона №102-ФЗ предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором расположен объект, если участок принадлежит залогодателю.

Поэтому перед рассмотрением кредита важно точно определить, на каком праве собственник дома использует землю.

Условия кредита под залог дома и земли

Единых условий для всех кредиторов нет. На размер кредита влияют одновременно стоимость дома, стоимость участка, ликвидность всей недвижимости и финансовое положение заемщика.

Какие дома с участком принимают кредиторы

Требования различаются, но объект должен быть юридически определён, пригоден для оформления ипотеки и обладать приемлемой ликвидностью.

Требования к жилому дому

Кредитор оценивает дом как самостоятельный объект недвижимости.

В отдельных программах могут проверяться:

• завершённость строительства;
• наличие зарегистрированного кадастрового номера;
• техническое состояние;
• отсутствие признаков аварийности;
• отсутствие планов сноса или реконструкции, препятствующих оформлению;
• отопление, водоснабжение, электроснабжение и канализация;
• отсутствие арестов и иных ограничений, препятствующих сделке.

Требования к земельному участку

Земельный участок проверяется отдельно от дома.

Наиболее важны:

Закон об ипотеке допускает залог земельных участков постольку, поскольку соответствующие земли не исключены из оборота и не ограничены в обороте таким образом, который препятствует ипотеке.

Категория земли и вид разрешённого использования

Категория земель и вид разрешённого использования влияют на возможности использования участка, ликвидность объекта и решение кредитора.

Конкретные программы могут принимать только определённые категории земель и виды разрешённого использования.

Нужно ли межевание участка

Этот вопрос приобрёл особое значение после изменения регистрационных правил.

Поэтому при подготовке залога дома с землёй необходимо проверить, внесены ли координаты границ участка в ЕГРН.

Если границы отсутствуют, может потребоваться проведение кадастровых работ и внесение сведений в реестр до регистрации сделки.

Как проверить, установлены ли границы участка

Необходимо проверить сведения ЕГРН о земельном участке.

Если местоположение границ определено, в реестре содержатся координаты характерных точек участка.

Само наличие кадастрового номера ещё не всегда означает, что границы определены в соответствии с действующими требованиями, поэтому этот вопрос следует проверять отдельно.

Если дом и земля принадлежат одному собственнику

Это наиболее понятная для оформления ситуация: один собственник предоставляет в обеспечение принадлежащие ему дом и участок.

При этом оба объекта имеют самостоятельные кадастровые номера и сведения ЕГРН, а ипотека регистрируется в отношении соответствующих объектов.

Если у дома и участка разные собственники

Такая ситуация требует индивидуального юридического анализа.

Необходимо установить:

• на каком основании собственник дома пользуется землёй;
• кто является собственником участка;
• какие права зарегистрированы;
• может ли соответствующее право участвовать в залоговой конструкции;
• соответствует ли ситуация требованиям кредитора.

Поэтому разное владение домом и землёй необходимо сообщать кредитору ещё до заказа оценки.

Если земельный участок находится в аренде

Закон предусматривает возможность учитывать право аренды участка при ипотеке расположенного на нём здания.

При этом необходимо проверить срок аренды, условия договора, собственника земли и возможность залога арендных прав.

Для отдельных видов государственной или муниципальной земли действуют специальные правила.

Что если участок находится в долевой собственности

Если земля находится в общей собственности, необходимо определить, какая именно доля принадлежит залогодателю и каким образом связаны права на участок с домом.

Закон об ипотеке содержит специальные правила для земель в общей долевой и совместной собственности.

Такие объекты обычно требуют более детальной проверки, чем участок, принадлежащий одному собственнику целиком.

Хозяйственные постройки и другие объекты

На участке вместе с домом могут располагаться:

Кредитор может проверять, являются ли они самостоятельными объектами недвижимости, зарегистрированы ли права на них и должны ли они учитываться в составе обеспечения.

Как оценивают дом и земельный участок

Оценка проводится с учётом всей недвижимости, а не только здания.

Поэтому нельзя определять доступную сумму только исходя из цены дома или только стоимости земли.

От чего зависит сумма кредита

Даже высокая оценочная стоимость дома и участка не означает выдачу всей этой суммы.

Кредитор учитывает:

• рыночную стоимость всего обеспечения;
• допустимое соотношение суммы финансирования к стоимости залога;
• ликвидность недвижимости;
• состояние дома;
• юридические характеристики земли;
• доход и долговую нагрузку заемщика;
• кредитную историю;
• другие риски конкретной сделки.

Какие документы могут понадобиться

Подробнее: какие документы нужны для кредита под залог недвижимости.

Можно ли получить кредит без стандартной справки о доходах

На рынке встречаются программы с альтернативным подтверждением дохода либо без стандартной справки о доходах.

Однако отсутствие стандартной справки не означает отсутствия проверки заемщика.

Кредитор может оценивать поступления, занятость, долговую нагрузку, кредитную историю и другие сведения.

Плохая кредитная история и просрочки

В отдельных программах рассматриваются заемщики со сложной кредитной историей, действующими обязательствами или просрочками.

Наличие дома и земельного участка не гарантирует положительного решения. Кредитор оценивает финансовое положение заемщика, долговую нагрузку, кредитную историю и ликвидность обеспечения.

Если дом и участок уже находятся в залоге

Существующее обременение не обязательно исключает возможность нового финансирования, но стандартная схема обычно не подходит.

В зависимости от ситуации могут рассматриваться:

• рефинансирование;
• погашение действующего обязательства;
• смена залогодержателя;
• иная допустимая законом и согласованная с кредиторами конструкция.

Как проходит оформление

Конкретная последовательность зависит от кредитора.

Подробнее: как проходит оформление кредита под залог недвижимости.

Как регистрируется ипотека дома и участка

Дом и земельный участок являются самостоятельными объектами недвижимости и имеют собственные кадастровые номера.

При оформлении залога регистрационные записи об ипотеке вносятся в ЕГРН в отношении соответствующих объектов.

До подачи документов необходимо убедиться, что зарегистрированные сведения позволяют провести необходимые регистрационные действия.

Можно ли продолжать жить в доме

Передача дома и участка в ипотеку не означает переход права собственности к кредитору.

Собственник продолжает владеть и пользоваться недвижимостью в пределах, допускаемых законодательством и договором.

Можно ли продать заложенный дом с участком

Продать объект с действующей ипотекой сложнее, чем свободную недвижимость.

Необходимо учитывать права залогодержателя, остаток задолженности, условия договора и порядок снятия либо изменения обременения по связанным объектам.

На практике схема продажи должна быть предварительно согласована с залогодержателем.

Основные причины отказа по объекту

Что проверить до обращения

Чем эта страница отличается от кредита под залог жилого дома

При кредите под залог жилого дома основное внимание уделяется самому зданию: его статусу, состоянию, коммуникациям, собственникам и возможности использования в качестве обеспечения.

Здесь же ключевая тема — единая залоговая конструкция «дом + земельный участок»: границы земли, категория, вид разрешённого использования, права на участок, зарегистрированные строения и совокупная оценка.

Подробнее о самом здании: кредит под залог жилого дома.

Полезные материалы

Нормативная база и источники

Требования к дому и земле различаются у разных кредиторов. До заказа оценки и подготовки сделки необходимо проверить права на оба объекта, сведения ЕГРН, границы земельного участка и условия конкретной программы.