Требования к залоговой недвижимости при оформлении кредита

При кредите под залог недвижимости кредитор оценивает не только заемщика, но и сам объект обеспечения. Недвижимость должна быть юридически пригодна для оформления ипотеки, достаточно ликвидна и соответствовать требованиям выбранной программы.

На практике проверяются право собственности, состав собственников, сведения ЕГРН, существующие ограничения и обременения, технические характеристики, состояние здания, местоположение и возможность реализации объекта в случае обращения взыскания.

Основные требования к залоговой недвижимости

Что может быть предметом ипотеки по закону

Федеральный закон №102-ФЗ предусматривает возможность ипотеки недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в установленном порядке, с учётом предусмотренных законом ограничений.

В зависимости от правового режима предметом ипотеки могут быть, в частности:

• земельные участки;
• жилые дома;
• квартиры;
• изолированные комнаты;
• здания и сооружения;
• нежилые помещения;
• садовые дома и иные зарегистрированные строения;
• объекты незавершённого строительства — при соблюдении требований закона.

При этом перечень недвижимости, которую конкретный кредитор фактически принимает в качестве обеспечения, может быть существенно уже.

Право собственности на объект

По общему правилу ипотека может быть установлена на недвижимость, принадлежащую залогодателю на праве собственности.

Залогодателем может быть как сам заемщик, так и другое лицо, предоставляющее принадлежащую ему недвижимость в обеспечение обязательства. Возможность использования объекта третьего лица дополнительно зависит от требований конкретной программы.

Кредитор проверяет сведения о зарегистрированном праве, собственниках и основании возникновения права собственности.

Если недвижимость находится в общей собственности

Порядок зависит от вида общей собственности.

Подробнее: кредит под залог доли в недвижимости.

Ограничения и обременения

Наличие обременения не всегда означает автоматическую невозможность нового финансирования. Например, уже заложенная недвижимость может рассматриваться при рефинансировании или иной схеме, предусматривающей урегулирование существующего залога.

При проверке обычно учитываются:

• действующая ипотека;
• аресты и запрещения регистрационных действий;
• судебные споры об объекте;
• аренда и другие зарегистрированные ограничения;
• права третьих лиц;
• другие сведения, содержащиеся в ЕГРН.

Почему кредитору важна ликвидность недвижимости

Недвижимость является обеспечением исполнения обязательства. Поэтому кредитору важно понимать, насколько реально реализовать объект по разумной цене, если обязательство перестанет исполняться.

При оценке ликвидности могут учитываться:

• местоположение;
• тип недвижимости;
• состояние объекта;
• спрос на аналогичные объекты;
• площадь и планировка;
• юридические особенности.

Поэтому две квартиры одинаковой стоимости по объявлению могут получить разную оценку и разные доступные суммы финансирования.

Техническое состояние объекта

Закон не устанавливает единого перечня требований к фундаменту, году постройки, степени износа или коммуникациям для всех кредитов под залог недвижимости. Такие критерии определяет конкретный кредитор.

В отдельных кредитных программах могут проверяться:

• состояние здания;
• наличие признаков аварийности;
• отопление, водоснабжение, электричество и канализация;
• тип фундамента;
• год постройки;
• уровень физического износа;
• расположение помещения в здании.

Это требования отдельных программ, а не единый установленный законом технический стандарт для всей залоговой недвижимости.

Аварийное и ветхое жильё

Для кредитора объект должен сохранять экономическую ценность на протяжении срока обязательства. Поэтому недвижимость в аварийном состоянии, объект в здании, предназначенном под снос, либо недвижимость с существенными техническими проблемами может не соответствовать требованиям программы.

Конкретные критерии и способы проверки определяет кредитор.

Перепланировка и несоответствия документов

Существенные расхождения между фактическим состоянием недвижимости и зарегистрированными либо техническими сведениями могут потребовать дополнительной проверки.

Кредитор может учитывать, оформлены ли изменения объекта, влияют ли они на его характеристики и препятствуют ли регистрации ипотеки.

Поэтому при наличии перепланировки, реконструкции или других изменений желательно заранее сообщить об этом при рассмотрении объекта.

Требования к квартире

Квартиры являются одним из наиболее распространённых видов залоговой недвижимости.

При проверке могут учитываться:

• зарегистрированное право собственности;
• кадастровые характеристики;
• состав собственников;
• обременения и ограничения;
• состояние дома;
• коммуникации и техническое состояние.

Некоторые программы устанавливают дополнительные требования к году постройки, этажу, материалу здания или степени износа.

Подробнее: кредит под залог квартиры.

Требования к апартаментам

Апартаменты принимаются в залог в отдельных программах, однако требования к ним могут отличаться от требований к квартирам.

Кредитор учитывает юридический статус помещения, назначение объекта по ЕГРН, характеристики здания, местоположение, ликвидность и ограничения конкретной программы.

То, что один кредитор принимает конкретный тип апартаментов в качестве обеспечения, не означает, что он подходит для любой другой программы.

Подробнее: кредит под залог апартаментов.

Требования к комнате

Закон об ипотеке допускает применение правил ипотеки жилых помещений к части жилого дома или квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат.

При рассмотрении комнаты дополнительно имеют значение:

• юридический статус объекта;
• зарегистрированное право;
• возможность однозначно идентифицировать предмет залога;
• ликвидность комнаты;
• права других собственников и особенности общей собственности.

Не каждый кредитор работает с комнатами, поэтому необходимо проверять условия конкретной программы.

Подробнее: кредит под залог комнаты.

Требования к доле в недвижимости

Доля в праве общей собственности может быть предметом ипотеки. Федеральный закон №102-ФЗ предусматривает, что участник общей долевой собственности вправе заложить принадлежащую ему долю без согласия других собственников.

Но есть важное различие: возможность ипотеки доли по закону не означает, что любой кредитор обязан принять такую долю в качестве обеспечения. Ликвидность доли и внутренние требования программы имеют большое значение.

Подробнее: кредит под залог доли в недвижимости.

Требования к жилому дому

При залоге жилого дома необходимо учитывать его связь с земельным участком.

Федеральный закон №102-ФЗ предусматривает одновременный учёт дома и земельного участка при ипотеке здания, если участок принадлежит залогодателю. Если залогодатель использует участок на праве аренды, необходимо учитывать правила о залоге соответствующего права аренды.

При рассмотрении могут проверяться:

• характеристики дома;
• право на земельный участок;
• кадастровые сведения;
• назначение объекта;
• техническое состояние;
• ликвидность.

Подробнее: кредит под залог жилого дома.

Дом с земельным участком

Если собственнику принадлежат и дом, и земельный участок, перед оформлением необходимо проверить оба объекта: права, кадастровые сведения, границы участка, категорию земель, вид разрешённого использования, ограничения и наличие других зарегистрированных строений.

Подробнее: кредит под залог дома с земельным участком.

Требования к таунхаусу

Для таунхауса особенно важно определить, как именно объект зарегистрирован в ЕГРН и каким образом оформлены права на землю.

Кредитор может проверять назначение здания или помещения, характеристики земельного участка, техническое состояние, коммуникации, обременения и ликвидность.

Подробнее: кредит под залог таунхауса.

Требования к земельному участку

Не каждый земельный участок может быть предметом ипотеки.

Федеральный закон №102-ФЗ устанавливает специальные правила и ограничения для ипотеки земель. Поэтому необходимо учитывать правовой режим конкретного участка, его оборотоспособность и установленные законом ограничения.

При рассмотрении участка дополнительно оцениваются:

• категория земель;
• вид разрешённого использования;
• площадь и сведения о границах;
• зарегистрированные права;
• наличие построек;
• доступ и местоположение;
• рыночная ликвидность.

Подробнее: кредит под залог земельного участка.

Требования к коммерческой недвижимости

В качестве залога могут рассматриваться здания, сооружения, нежилые помещения и иная недвижимость, если её правовой режим позволяет оформить ипотеку.

Требования к таким объектам обычно зависят от назначения помещения и предполагаемой ликвидности.

Могут учитываться площадь, этаж, год постройки здания, наличие арендаторов, техническое состояние, назначение помещения, местоположение и возможность дальнейшего использования.

Отдельные кредиторы допускают существующую аренду коммерческого помещения, тогда как другие программы могут устанавливать иные ограничения.

Влияет ли использование материнского капитала

Использование средств материнского капитала при приобретении недвижимости может потребовать дополнительной проверки правового режима объекта и прав членов семьи.

Кроме того, отдельные программы устанавливают собственные ограничения на принятие такой недвижимости в залог.

Поэтому факт использования материнского капитала необходимо сообщать при предварительном рассмотрении объекта.

Можно ли заложить недвижимость с зарегистрированными жильцами

Регистрация граждан по месту жительства и право собственности — разные юридические категории. Само по себе наличие зарегистрированных лиц не означает автоматический запрет на ипотеку объекта.

Однако состав зарегистрированных лиц и наличие у них самостоятельных прав пользования могут учитываться при юридической оценке и влиять на решение кредитора.

Поэтому этот вопрос необходимо рассматривать с учётом конкретной ситуации.

Почему кредитор может не принять объект

Отказ одного кредитора принять недвижимость в залог не всегда означает юридическую невозможность ипотеки объекта. Причиной могут быть внутренние критерии конкретной программы.

Как предварительно проверить объект

Окончательное решение о соответствии объекта требованиям принимает конкретный кредитор после проведения проверки.

Кратко: какой объект подходит для залога

Поэтому наличие квартиры, дома, участка или нежилого помещения в собственности ещё не означает автоматического принятия объекта в залог. Недвижимость необходимо оценивать одновременно с юридической, технической и рыночной точки зрения.

Полезные материалы

Нормативная база и источники

Внутренние критерии кредиторов могут изменяться. Перед заказом оценки и подготовкой дополнительных документов необходимо проверить требования конкретной программы на дату обращения.