Что такое ипотека при кредите под залог недвижимости и как она возникает

Слово «ипотека» часто используют как синоним кредита на покупку квартиры. Однако в юридическом смысле понятие значительно шире. Ипотека — это залог недвижимого имущества, который обеспечивает исполнение определенного обязательства перед кредитором.

Поэтому ипотека возникает и тогда, когда человек не покупает новую квартиру, а получает кредит под залог уже принадлежащей ему недвижимости. Квартира, дом, земельный участок или другой допустимый объект остается недвижимостью собственника, но в отношении него возникает зарегистрированное обременение в пользу залогодержателя.

Что такое ипотека с точки зрения закона

Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяет ипотеку как залог недвижимого имущества.

По договору об ипотеке залогодержатель — кредитор по обеспеченному обязательству — получает право при предусмотренных законом условиях удовлетворить свое денежное требование из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за установленными законом исключениями.

Почему ипотека — это не только кредит на покупку квартиры

В бытовой речи под ипотекой чаще всего понимают жилищный кредит, при котором человек покупает квартиру с привлечением заемных средств.

Но закон использует термин иначе: решающим является не цель кредита, а то, что исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимости.

Поэтому выражение «кредит под залог недвижимости» и юридическое понятие ипотеки тесно связаны: если возврат кредита обеспечивается зарегистрированным залогом недвижимости, возникает ипотека.

Кто участвует в ипотечном правоотношении

Для понимания конструкции важно различать заемщика, залогодателя и залогодержателя.

Например, если человек берет кредит и передает в залог собственную квартиру, он одновременно является заемщиком и залогодателем. Если же недвижимость предоставляет другой собственник, роли разделяются.

Такая ситуация подробно рассмотрена в материале «Кредит под залог недвижимости другого собственника».

Что именно обеспечивает ипотека

Недвижимость передается в залог не сама по себе, а для обеспечения конкретного обязательства.

При кредите таким основным обязательством является обязанность заемщика вернуть полученные денежные средства и исполнить предусмотренные договором обязательства в объеме, обеспечиваемом ипотекой.

Поэтому при проверке документов важно установить, какое именно обязательство обеспечивает залог, его сумму или способ определения размера требований, срок исполнения и другие необходимые условия.

Какая недвижимость может стать предметом ипотеки

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, которое допускается передавать в залог и права на которое оформлены в установленном порядке.

При этом юридическая возможность заложить имущество еще не означает, что любой кредитор примет такой объект в конкретной программе. Требования к объектам подробно разобраны в материале «Требования к залоговой недвижимости».

Как возникает ипотека по договору

При кредите под залог уже принадлежащей собственнику недвижимости обычно используется договорная ипотека: стороны договариваются о предоставлении конкретного объекта в обеспечение обязательства.

Сам процесс можно представить как последовательность юридически связанных действий.

В какой момент возникает ипотека

Это один из главных правовых вопросов.

Статья 11 Федерального закона №102-ФЗ устанавливает: ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Права залогодержателя на заложенную недвижимость по общему правилу также считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН, если федеральным законом не установлено иное.

Нужно ли регистрировать сам договор ипотеки

Здесь часто возникает путаница между регистрацией договора и регистрацией ипотеки как обременения.

Для договоров ипотеки, заключаемых после 1 июля 2014 года, по общему правилу государственная регистрация самого договора не требуется. При этом ипотека недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и отражается в ЕГРН как обременение.

Подробный порядок отражения залога в ЕГРН рассматривается отдельно в материалах раздела о правовой стороне кредитования.

Что такое ипотека в силу закона

Ипотека может возникать не только на основании специального договора об ипотеке. Федеральное законодательство предусматривает ситуации, когда она возникает в силу закона при наступлении установленных обстоятельств.

В таком случае сторонам не требуется создавать саму возможность ипотеки отдельной договоренностью: основание залога уже предусмотрено законом. Однако ипотека как обременение также подлежит государственной регистрации.

Для обычной ситуации, когда собственник берет новый кредит под залог уже принадлежащей ему недвижимости, как правило, речь идет именно о договорной ипотеке.

Переходит ли недвижимость кредитору после возникновения ипотеки

Нет. Само возникновение ипотеки не означает продажу недвижимости кредитору или автоматическую смену собственника.

Залогодатель продолжает оставаться собственником объекта, но его право обременено ипотекой. Это означает, что при распоряжении недвижимостью и в других предусмотренных законом ситуациях необходимо учитывать права залогодержателя.

Базовый принцип состоит в следующем: ипотека ограничивает право собственника с учетом закона и условий залога, но сама по себе не прекращает право собственности на недвижимость.

Что видит ЕГРН после возникновения ипотеки

При государственной регистрации в реестр вносится запись об ограничении — обременении объекта недвижимости ипотекой.

Для владельца это означает, что объект уже нельзя считать юридически свободным от залога. Сведения о зарегистрированном обременении учитываются при последующих регистрационных действиях с недвижимостью.

При проверке объекта важно учитывать не только наличие записи об ипотеке, но и содержание зарегистрированного обременения, сведения о залогодержателе и другие данные ЕГРН, имеющие значение для конкретной сделки.

Что меняется для собственника после регистрации ипотеки

После возникновения залога собственник продолжает владеть недвижимостью, но при совершении юридически значимых действий должен учитывать ограничения, установленные законом и договором.

Каждое из этих действий регулируется самостоятельными нормами закона и условиями договора, поэтому последствия уже зарегистрированного залога необходимо оценивать отдельно от порядка первоначального возникновения ипотеки.

Когда ипотека прекращается

Ипотека предназначена для обеспечения обязательства и не должна существовать бесконечно после прекращения предусмотренных законом оснований залога.

После полного исполнения обеспеченного обязательства возникает основание для погашения регистрационной записи об ипотеке в установленном порядке.

После полного исполнения обязательства важно отдельно проконтролировать погашение регистрационной записи об ипотеке и убедиться по сведениям ЕГРН, что обременение прекращено.

Почему важно понимать конструкцию ипотеки до оформления кредита

Заемщик нередко сосредотачивается только на сумме, ставке и ежемесячном платеже. Но при кредите под залог недвижимости необходимо одновременно понимать, какое имущество становится обеспечением и какие юридические последствия создает ипотека.

Поможем разобраться в условиях залога до оформления

Частые вопросы

Нормативная база и источники