Какие документы нужны для кредита под залог недвижимости

При оформлении кредита или займа под залог недвижимости проверяется не только заемщик, но и сам объект залога. Поэтому документы условно можно разделить на несколько групп: документы заемщика, документы собственника недвижимости, сведения об объекте и дополнительные документы, которые могут потребоваться в отдельных случаях.

Часть сведений кредитор может получать самостоятельно из государственных информационных систем или запрашивать в электронном виде. Поэтому заранее собирать максимально большой комплект документов обычно не требуется — точный перечень лучше уточнять после предварительного рассмотрения ситуации.

Основные группы документов

Документы заемщика

На первоначальном этапе кредитору прежде всего необходимо идентифицировать заемщика и получить данные для оценки его финансового положения.

В зависимости от программы могут потребоваться:

• паспорт или другой предусмотренный законом документ, удостоверяющий личность;
• актуальные контактные данные;
• адрес регистрации и фактического проживания, если он запрашивается;
• сведения о занятости и месте работы;
• информация о доходах — если она требуется по конкретной программе;
• дополнительные идентификационные сведения, предусмотренные требованиями кредитора.

Конкретный перечень различается. В одних программах сведения о доходе и работодателе запрашиваются уже при заполнении заявки, в других используются альтернативные способы проверки или дополнительные документы запрашиваются позднее.

Нужно ли подтверждать доход

Требования к подтверждению дохода зависят от конкретной программы.

Документы собственника недвижимости

Заемщик и собственник залоговой недвижимости не всегда являются одним и тем же лицом. Если залогодателем выступает другой собственник или у объекта несколько владельцев, проверяются сведения о каждом лице, участвующем в оформлении залога.

В зависимости от ситуации могут потребоваться:

• документ, удостоверяющий личность собственника;
• сведения о зарегистрированном праве собственности;
• документы других собственников при долевой или совместной собственности;
• документы, подтверждающие полномочия представителя, если действует представитель;
• согласия или иные документы, когда их необходимость следует из режима собственности и требований законодательства.

Документы на недвижимость

Кредитору необходимо убедиться, что объект существует, право на него зарегистрировано, а юридическое состояние позволяет использовать недвижимость в качестве обеспечения.

Часть информации может быть получена из ЕГРН и других доступных источников, поэтому предоставление бумажной выписки во всех случаях не является универсальным требованием.

Нужна ли выписка из ЕГРН

Сведения из Единого государственного реестра недвижимости используются для проверки зарегистрированных прав, характеристик объекта, ограничений и обременений.

Однако конкретный кредитор может получить необходимые сведения самостоятельно либо попросить предоставить определённый документ. Поэтому заранее заказывать выписку только потому, что она когда-то входила в стандартный комплект документов, не всегда необходимо.

Нужен ли отчет об оценке недвижимости

Оценка недвижимости используется для определения стоимости объекта, его ликвидности и возможного размера финансирования.

Но отдельный отчет оценщика требуется не во всех программах. В одних случаях стоимость определяется в рамках процедуры кредитора, в других необходимо предоставить отчет об оценке.

Если объект приобретен в браке

Необходимость дополнительных документов зависит от правового режима недвижимости, даты и основания её приобретения, наличия брачного договора и других обстоятельств.

В конкретной ситуации могут потребоваться:

• сведения о семейном положении;
• брачный договор;
• согласие супруга — когда оно требуется законом;
• документы, подтверждающие личный характер имущества;
• иные документы с учетом обстоятельств сделки.

Универсальное правило «согласие супруга требуется всегда» применять ко всем ситуациям нельзя.

Если у недвижимости несколько собственников

При общей собственности необходимо учитывать права всех владельцев и особенности конкретного объекта.

Могут потребоваться документы каждого собственника, сведения о размере долей и документы, подтверждающие возможность оформления залога.

Если предметом залога является только доля в праве общей собственности, применяются специальные правила. Подробнее: кредит под залог доли в недвижимости.

Если недвижимость уже находится в залоге

При действующем обременении дополнительно анализируется текущее обязательство и порядок его урегулирования.

Могут потребоваться:

• сведения о текущем залогодержателе;
• остаток задолженности;
• условия действующего договора;
• сведения о зарегистрированной ипотеке;
• документы, необходимые для рефинансирования, погашения обязательства или смены залогодержателя.

Точный комплект зависит от выбранной схемы сделки.

Документы для квартиры

Для квартиры обычно проверяются право собственности, характеристики объекта, состав собственников и существующие ограничения.

В зависимости от ситуации могут понадобиться:

• сведения ЕГРН;
• документы-основания возникновения права;
• сведения о собственниках;
• информация об обременениях;
• дополнительные документы при общей собственности, перепланировке или иных особенностях.

Подробнее: кредит под залог квартиры.

Документы для апартаментов

Для апартаментов особенно важно определить юридический статус и назначение помещения по сведениям ЕГРН.

Дополнительно могут проверяться характеристики здания, ввод объекта в эксплуатацию, зарегистрированное право, обременения и ликвидность.

Подробнее: кредит под залог апартаментов.

Документы для комнаты

При залоге комнаты необходимо прежде всего определить, является ли она самостоятельным объектом недвижимости или собственнику фактически принадлежит доля в праве на квартиру.

Обычно проверяются зарегистрированное право, характеристики комнаты, сведения ЕГРН, существующие ограничения и особенности общей собственности.

Подробнее: кредит под залог комнаты.

Документы для дома и земельного участка

При залоге жилого дома необходимо учитывать не только само здание, но и права на земельный участок, на котором оно расположено.

Дополнительные требования зависят от правового режима участка и характеристик недвижимости.

Подробнее: кредит под залог дома с земельным участком.

Документы для земельного участка

При рассмотрении земельного участка особенно важны кадастровые сведения, зарегистрированное право, категория земель, вид разрешённого использования и сведения о границах.

Если на участке находятся зарегистрированные строения, могут потребоваться сведения и по этим объектам.

Подробнее: кредит под залог земельного участка.

Документы для коммерческой недвижимости

Для коммерческих и нежилых объектов комплект может быть шире, особенно если собственником или заемщиком является индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Дополнительно могут запрашиваться:

• регистрационные сведения об ИП или организации;
• учредительные документы;
• документы, подтверждающие полномочия подписанта;
• финансовые документы;
• сведения о деятельности и использовании объекта;
• договоры аренды и иные документы — если они имеют значение для сделки.

Какие документы не стоит готовить заранее

Не каждый документ, который потенциально может понадобиться, стоит получать до предварительного рассмотрения.

Иначе документ может оказаться ненужным или потерять актуальность до момента оформления.

Можно ли передавать документы дистанционно

Часть взаимодействия с кредитором может осуществляться в электронном виде. Отдельные документы и сведения могут приниматься через онлайн-сервисы, личные кабинеты, государственные информационные системы или другие предусмотренные каналы.

Возможность полностью дистанционного оформления зависит от конкретного кредитора, типа сделки, объекта недвижимости и состава участников.

Регистрация ипотеки

Ипотека как обременение недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Федеральный закон №102-ФЗ и Федеральный закон №218-ФЗ регулируют порядок государственной регистрации ипотеки и соответствующих записей в ЕГРН.

Важно различать сам договор и зарегистрированное обременение: для договоров ипотеки, заключённых после 1 июля 2014 года, по общему правилу государственная регистрация самого договора не требуется, однако ипотека как обременение недвижимости регистрируется в ЕГРН.

Что подготовить перед обращением

На первом этапе обычно достаточно иметь основные сведения о заемщике и недвижимости.

Кратко: какие документы нужны

Полный комплект определяется после анализа конкретной ситуации. В общем случае проверяются:

• личность заемщика;
• доход и занятость — когда это требуется программой;
• личность собственника;
• зарегистрированное право на недвижимость;
• характеристики объекта;
• существующие ограничения и обременения;
• дополнительные обстоятельства сделки.

Поэтому правильнее сначала определить подходящий вариант финансирования, а затем формировать пакет документов по требованиям конкретного кредитора.

Полезные материалы

Нормативная база и источники

Перечень документов и требования кредиторов могут изменяться. До получения справок, заказа оценки или оформления нотариальных документов целесообразно уточнить актуальный комплект для конкретной программы.