Кредит под залог нежилого помещения: статус объекта, требования и оформление

Кредит под залог нежилого помещения — это финансирование, обеспечением которого выступает зарегистрированное помещение, предназначенное для целей, не связанных с постоянным проживанием граждан.

Это может быть офис, магазин, помещение свободного назначения, сервисное помещение, складская площадь внутри здания, мастерская или другой самостоятельный объект с нежилым назначением.

После оформления собственник сохраняет право собственности и возможность использовать недвижимость в пределах закона и договора, однако в ЕГРН регистрируется ипотека в пользу залогодержателя.

Что такое нежилое помещение с юридической точки зрения

Для залога важно не бытовое или рекламное название объекта, а его юридический статус.

Статья 141.4 Гражданского кодекса РФ определяет помещение как обособленную часть здания или сооружения. Нежилым является помещение, предназначенное для целей, не связанных с проживанием граждан, и пригодное для использования в соответствующих целях.

Чем нежилое помещение отличается от коммерческой недвижимости

Эти понятия связаны, но обозначают разные вещи.

Например, офис внутри многоэтажного здания может быть самостоятельным нежилым помещением. А отдельно стоящий складской комплекс является коммерческой недвижимостью, но юридически может состоять из здания и земельного участка.

Можно ли получить кредит под залог нежилого помещения

Да. Законодательство допускает ипотеку нежилых помещений при соблюдении установленных требований.

Глава XII Федерального закона №102-ФЗ регулирует особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений и нежилых помещений.

При этом юридическая возможность залога ещё не означает автоматического принятия объекта кредитором. Каждая программа устанавливает собственные критерии по назначению, местоположению, состоянию и ликвидности недвижимости.

Какие нежилые помещения могут рассматриваться

При этом одинаковое обозначение «нежилое помещение» в ЕГРН не означает одинаковую ликвидность. Офис в центре города и техническое помещение в подвале могут оцениваться совершенно по-разному.

Что кредитор проверяет по ЕГРН

Сведения государственного реестра позволяют определить юридические характеристики объекта.

Что происходит с общим имуществом здания

У нежилого помещения есть важная юридическая особенность.

Статья 69 Федерального закона №102-ФЗ предусматривает, что при ипотеке нежилого помещения вместе с ним считаются заложенными принадлежащая залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и связанная доля в праве собственности на земельный участок либо соответствующее право соарендатора.

Нужно ли отдельно закладывать земельный участок

Если залогом является именно самостоятельное нежилое помещение внутри здания, применяется специальное правило о связанных долях в общем имуществе и земельном участке.

Это отличается от залога отдельно стоящего здания, где вопрос о земле имеет самостоятельное значение и действует правило об одновременной ипотеке здания и принадлежащего залогодателю земельного участка.

Поэтому перед оформлением важно не смешивать два разных объекта:

• нежилое помещение внутри здания;
• отдельно стоящее нежилое здание.

Почему назначение помещения влияет на решение

Для кредитора важен не только факт нежилого статуса, но и реальное назначение объекта.

При оценке могут учитываться:

• офисное использование;
• торговое использование;
• оказание услуг;
• складское назначение;
• производственная деятельность;
• возможность использовать помещение для других целей;
• ограничения, установленные для здания или конкретного помещения.

Чем шире возможный круг использования и потенциальных покупателей, тем выше может быть ликвидность объекта.

Если помещение используется не так, как указано в документах

Несоответствие фактического использования зарегистрированному назначению может потребовать дополнительной проверки.

Кредитор оценивает, является ли текущее использование допустимым, произведены ли необходимые изменения законно и не возникнут ли сложности при последующей реализации объекта.

Поэтому фактическое использование помещения следует сообщать до заказа оценки.

Перепланировка нежилого помещения

Для нежилых объектов перепланировка и реконструкция имеют особое значение, поскольку коммерческие помещения часто меняются под нужды собственника или арендатора.

Проблемы могут возникнуть, если:

• изменена конфигурация помещения;
• перенесены или устроены новые входы;
• изменена площадь;
• затронуты несущие конструкции;
• объединены или разделены помещения;
• фактические характеристики не соответствуют зарегистрированным сведениям.

Можно ли заложить помещение, которое сдано в аренду

Да, наличие арендатора не исключает ипотеку автоматически.

Однако кредитор может запросить и изучить договор аренды, поскольку его условия влияют на стоимость и возможность дальнейшего распоряжения объектом.

Обычно имеют значение:

• срок аренды;
• размер и порядок арендных платежей;
• условия расторжения;
• наличие зарегистрированного обременения, если оно подлежит регистрации;
• обязанности сторон по ремонту и содержанию;
• возможность смены собственника без прекращения аренды.

Можно ли продолжать сдавать помещение после оформления залога

Федеральный закон №102-ФЗ позволяет залогодателю пользоваться заложенной недвижимостью и извлекать из неё доходы.

Передача заложенного имущества в аренду также регулируется законом и условиями договора ипотеки.

Поэтому собственник может продолжать получать арендный доход, если это не нарушает установленные ограничения.

Как оценивают нежилое помещение

Стоимость такого объекта определяется не только его площадью.

Подвал, цоколь и первый этаж

Расположение помещения внутри здания может существенно влиять на ликвидность, но не определяет возможность залога само по себе.

Для объекта на первом этаже обычно важны отдельный вход, видимость с улицы и транспортная доступность. Для подвальных и цокольных помещений большее значение могут иметь высота потолков, естественное освещение, вентиляция, влажность, доступ и фактическая возможность использования.

Конкретные требования устанавливает кредитор с учетом типа помещения.

Что если вход осуществляется через общее имущество

Для помещений внутри здания необходимо учитывать порядок доступа и права на общее имущество.

Если нормальное использование объекта зависит от коридоров, лестниц, входной группы, лифта или иных общих частей здания, кредитор может учитывать наличие фактического и юридически устойчивого доступа к помещению.

От чего зависит сумма кредита

Доступная сумма определяется после оценки недвижимости и заемщика.

Кредитор обычно учитывает:

• рыночную стоимость помещения;
• ликвидность;
• назначение;
• местоположение;
• арендаторов и доходность;
• юридическое состояние объекта;
• действующие обременения;
• финансовое положение заемщика;
• требования конкретной программы.

Стоимость помещения не означает, что финансирование будет предоставлено в том же размере. Обычно применяется внутреннее ограничение отношения суммы кредита к стоимости залога.

Какие документы могут понадобиться

Подробнее: какие документы нужны для кредита под залог недвижимости.

Если собственников несколько

Необходимо определить режим собственности.

Если помещение принадлежит нескольким лицам и в залог передаётся весь объект, права каждого собственника должны быть учтены при оформлении.

Если залогодатель передаёт только принадлежащую ему долю в праве, применяются правила об ипотеке доли и требования конкретного кредитора.

Подробнее: кредит под залог доли в недвижимости.

Если помещение уже находится в залоге

Существующая ипотека изменяет стандартную схему оформления.

В зависимости от обстоятельств могут рассматриваться:

• рефинансирование;
• погашение действующего обязательства новым финансированием;
• смена залогодержателя;
• последующая ипотека, если она допускается законом и условиями действующих договоров.

Информацию о существующем обременении следует сообщать до оценки недвижимости.

Можно ли заложить помещение другого собственника

Заемщик и залогодатель не обязательно должны совпадать, если выбранная программа допускает такую структуру сделки.

В этом случае собственник помещения участвует в оформлении как залогодатель и принимает на себя риск обращения взыскания на принадлежащую ему недвижимость при существенном нарушении обеспеченного обязательства.

Почему кредитор может не принять помещение

Как проходит оформление

Подробнее: как проходит оформление кредита под залог недвижимости.

Что происходит после регистрации ипотеки

Право собственности сохраняется за владельцем.

Собственник продолжает пользоваться помещением и при допустимых условиях сдавать его в аренду, однако распоряжение объектом осуществляется с учетом зарегистрированной ипотеки, законодательства и договора.

Продажа или новый залог помещения требуют учета прав действующего залогодержателя.

Можно ли продать заложенное нежилое помещение

Да, но действующая ипотека должна быть учтена в структуре сделки.

На практике может применяться предварительное погашение задолженности, согласованное прекращение обременения, продажа с участием залогодержателя либо другая допустимая схема.

Порядок лучше определить до заключения договора с покупателем.

Основные риски для собственника

Главный риск связан с возможностью обращения взыскания на заложенное помещение при существенном нарушении обеспеченного обязательства.

Кроме этого, следует учитывать:

• ограничение свободы распоряжения объектом;
• изменение рыночной стоимости;
• потерю арендатора или снижение арендного дохода;
• расходы на оценку, страхование и оформление;
• риски, связанные с перепланировками и техническим состоянием;
• финансовые последствия длительного срока кредита.

Что проверить до обращения

Полезные материалы

Нормативная база и источники

Юридический статус и ликвидность нежилых помещений существенно различаются. До заказа оценки необходимо проверить сведения ЕГРН, фактическое использование помещения, перепланировки, аренду, ограничения и требования конкретной кредитной программы.