Почему отказывают в кредите под залог недвижимости и что проверить перед повторной заявкой

Наличие недвижимости само по себе не гарантирует получение кредита. При кредитовании под залог кредитор оценивает сразу две группы рисков: способность заемщика исполнять обязательства и пригодность недвижимости в качестве обеспечения.

Поэтому отказ возможен даже при квартире или доме высокой стоимости. Причина может быть связана с кредитной историей, долговой нагрузкой, подтверждением дохода, противоречиями в заявке, юридическим состоянием объекта, его ликвидностью или внутренними требованиями конкретной программы.

Обязан ли кредитор объяснять причину отказа

По общему правилу кредитор вправе отказаться от заключения кредитного договора после рассмотрения заявки. Закон не устанавливает универсальной обязанности раскрывать заемщику всю внутреннюю логику скоринговой модели или подробно объяснять каждый фактор, повлиявший на решение.

При этом сведения об обращении за кредитом и об отказе передаются в бюро кредитных историй в предусмотренных законом случаях. Информационная часть кредитной истории физического лица содержит сведения об отказе в заключении договора, в том числе предусмотренную для кредитной истории причину отказа.

Причина 1. Кредитная история

Кредитная история — один из факторов, которые кредитор может учитывать при принятии решения.

На оценку могут влиять:

При этом само наличие старой просрочки не означает автоматического пожизненного отказа. Разные кредиторы оценивают кредитную историю по собственным методикам и учитывают давность, размер и характер нарушений вместе с другими обстоятельствами.

Как самостоятельно проверить кредитную историю

Сначала нужно определить, в каких бюро кредитных историй хранятся ваши сведения. Информацию об этом можно получить через Центральный каталог кредитных историй, в том числе с использованием Госуслуг.

После этого необходимо запросить кредитный отчет непосредственно в соответствующих БКИ.

Если история находится в нескольких бюро, для полной проверки необходимо посмотреть отчеты из каждого из них.

Что искать в кредитном отчете после отказа

Что делать, если в кредитной истории ошибка

Ошибка сама по себе не исправляется после подачи новой заявки. Сначала лучше оспорить недостоверные сведения.

Банк России указывает два основных пути:

По разъяснениям Банка России, БКИ проводит проверку по заявлению в течение 20 рабочих дней, а источник кредитной истории при непосредственном обращении должен проверить сведения в установленный законом срок и либо подтвердить их достоверность, либо направить исправленные данные.

Причина 2. Высокая долговая нагрузка

Еще одна распространенная причина — соотношение существующих обязательных платежей и дохода заемщика.

Статья 5.1 №353-ФЗ обязывает кредитные организации и микрофинансовые организации рассчитывать показатель долговой нагрузки в предусмотренных законом случаях. Эти правила применяются также к кредитам физическим лицам для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, обязательства по которым обеспечены ипотекой.

ПДН рассчитывается как отношение суммы среднемесячных платежей по кредитам и займам, включая рассматриваемый новый кредит, к среднемесячному доходу заемщика.

Что проверить по долговой нагрузке

Перед повторной заявкой полезно составить полный список обязательств:

• ипотечные кредиты;
• потребительские кредиты;
• автокредиты;
• кредитные карты и другие кредитные лимиты;
• займы;
• обязательства, по которым заемщик выступает созаемщиком, если они учитываются при расчете;
• новый предполагаемый платеж по заявке.

Если ежемесячная нагрузка уже высокая, повторная заявка на ту же сумму без изменения ситуации может привести к аналогичному результату.

Для самостоятельной оценки бюджета используйте материал «Как рассчитать безопасный ежемесячный платеж по кредиту под залог недвижимости».

Причина 3. Доход недостаточен или его сложно подтвердить

Стоимость недвижимости не заменяет проверку способности обслуживать долг.

Даже если залог существенно дороже запрашиваемой суммы, кредитор может оценивать регулярность и размер дохода, его источники и достаточность после учета других обязательных платежей.

Перед повторным обращением полезно уточнить, какие формы подтверждения дохода принимаются именно в выбранной программе, и предоставить актуальные сведения, а не увеличивать сумму дохода в анкете без подтверждающих оснований.

Причина 4. Данные в заявке не совпадают с проверяемыми сведениями

Несоответствие информации о заемщике данным, которыми располагает кредитор, является самостоятельной категорией причин отказа, используемой при формировании сведений кредитной истории.

Проблему могут создать даже не умышленные действия, а обычные ошибки:

Перед повторной заявкой лучше перечитать анкету буквально по строкам и сверить ее с документами.

Причина 5. Недвижимость не подходит требованиям программы

Отказ может быть вообще не связан с заемщиком.

Объект, который закон в принципе позволяет использовать как предмет ипотеки, не обязан подходить каждому кредитору. У программ могут различаться требования к типу недвижимости, региону, состоянию, назначению и ликвидности.

Подробные критерии разобраны отдельно: «Требования к залоговой недвижимости при оформлении кредита».

Причина 6. Обременения, аресты и другие юридические особенности объекта

Кредитору необходимо иметь возможность надлежащим образом оформить ипотеку. Поэтому юридическое состояние недвижимости непосредственно влияет на решение.

Дополнительной проверки могут потребовать:

• действующая ипотека;
• арест или запрет регистрационных действий;
• судебный спор;
• несколько собственников;
• долевая собственность;
• права третьих лиц;
• расхождения в сведениях ЕГРН;
• неурегулированные изменения объекта.

Перед повторной заявкой проверьте актуальные сведения по инструкции «Как проверить недвижимость и сведения ЕГРН перед залоговой сделкой».

Причина 7. Запрашиваемая сумма слишком велика для объекта

Рыночная стоимость недвижимости и допустимая сумма кредита — не одно и то же.

Кредитор обычно определяет максимальную сумму с учетом стоимости залога, его ликвидности, возможных рисков реализации и внутренних ограничений программы.

Поэтому возможна ситуация, когда:

В такой ситуации результатом может быть не только полный отказ, но и предложение меньшей суммы.

Причина 8. Внутренняя кредитная политика

Даже при приемлемой кредитной истории и юридически чистой недвижимости кредитор не обязан одобрять любую заявку.

При формировании сведений о причинах отказа отдельно предусмотрена категория, связанная с кредитной политикой кредитора. Это означает, что ситуация может не содержать одной очевидной «ошибки заемщика»: заявка просто не соответствует совокупности внутренних критериев конкретной программы.

Может ли причиной быть банкротство

Да, сведения о возбужденном деле о банкротстве или процедуре внесудебного банкротства относятся к предусмотренным Банком России категориям причин отказа, передаваемым в кредитную историю.

Однако конкретные последствия зависят от стадии процедуры, ее завершения, действующих законодательных ограничений и политики кредитора. Поэтому нельзя сводить любую ситуацию после банкротства к автоматическому пожизненному запрету на кредитование.

А самозапрет на кредиты может помешать залоговому кредиту

Для кредита, обязательства по которому действительно обеспечиваются ипотекой, обычное правило о самозапрете имеет важное исключение.

Закон не распространяет самозапрет на договоры потребительского кредита или займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, а также на некоторые другие прямо перечисленные категории.

Что проверить перед повторной заявкой

Повторное обращение имеет смысл после того, как вы проверили наиболее вероятные причины первого отказа.

Нужно ли сразу погашать все кредитные карты перед повторной заявкой

Не существует универсального правила, что для получения залогового кредита обязательно нужно закрыть все имеющиеся кредитные карты.

Но действующие кредитные обязательства могут учитываться при расчете долговой нагрузки. Поэтому перед повторной заявкой полезно понять, какую часть нагрузки формирует каждый договор и действительно ли его закрытие существенно изменит ситуацию.

Не следует закрывать финансовые продукты только ради предположения о причине отказа, не проверив сначала кредитный отчет и структуру своих обязательств.

Есть ли смысл уменьшить запрашиваемую сумму

Да, если первоначальная сумма не соответствовала платежеспособности заемщика или допустимым параметрам относительно стоимости объекта.

Меньшая сумма может:

• уменьшить предполагаемый ежемесячный платеж;
• снизить долговую нагрузку;
• лучше соответствовать оценке залога;
• попасть в допустимые параметры выбранной программы.

Но уменьшение суммы не исправит ошибочную кредитную историю, арест недвижимости или другой самостоятельный юридический недостаток.

Когда подавать повторную заявку

Единого обязательного срока ожидания после отказа не существует. Практически важнее не количество прошедших дней, а то, изменилось ли обстоятельство, которое могло привести к первому решению.

Стоит ли подавать много заявок подряд

Само по себе количество обращений не дает универсального ответа, будет кредит одобрен или нет. Но сведения об обращениях и отказах отражаются в кредитной истории.

Поэтому рациональнее сначала разобраться с причиной предыдущего отказа, а затем подавать новую заявку с исправленными данными или в программу, действительно соответствующую ситуации.

Что подготовить перед повторным обращением

Перечень документов для первичной подготовки собран на странице «Какие документы нужны для кредита под залог недвижимости».

Если причина отказа неизвестна

Начните с того, что можете проверить самостоятельно и объективно:

Поможем предварительно разобрать ситуацию после отказа

Частые вопросы

Нормативная база и источники