Рефинансирование кредита под залог недвижимости: как проходит смена кредитора

Рефинансирование кредита под залог недвижимости используют, когда заемщик хочет изменить условия уже существующего обязательства: уменьшить ежемесячную нагрузку, изменить срок, перейти к другому кредитору, заменить несколько платежей одним либо получить более подходящую схему погашения.

Главная особенность такой сделки заключается в том, что недвижимость уже может находиться в залоге. Поэтому недостаточно просто получить новый кредит: необходимо правильно связать погашение старого долга с прекращением прежней ипотеки и регистрацией нового обеспечения.

Собственник недвижимости при этом не меняется. Меняются обязательство и, при переходе к другому кредитору, залогодержатель.

Что такое рефинансирование кредита под залог недвижимости

В практическом смысле рефинансирование — это получение нового финансирования для погашения действующего кредита или займа.

Новый договор может предусматривать другие:

• процентную ставку;
• срок;
• размер ежемесячного платежа;
• график погашения;
• условия страхования;
• размер финансирования;
• порядок обслуживания долга.

При этом сама по себе более низкая ставка ещё не означает, что переход будет выгодным. Необходимо учитывать оставшийся срок старого договора, расходы на переоформление и полную сумму будущих выплат.

Когда рефинансирование может иметь смысл

Оценивать выгоду следует по конкретным цифрам действующего и нового договора, а не только по рекламной ставке или обещанию снизить ежемесячный платеж.

Рефинансирование, реструктуризация и перезалог — в чём разница

Эти термины часто используют как взаимозаменяемые, хотя смысл у них разный.

Что происходит со старым кредитом

При классическом рефинансировании новое финансирование направляется на погашение действующего обязательства.

До оформления необходимо получить точные сведения:

• об остатке основного долга;
• начисленных процентах;
• сумме полного погашения на предполагаемую дату;
• порядке досрочного погашения;
• реквизитах для перечисления средств;
• сроках подтверждения исполнения обязательства.

Если сумма для погашения рассчитана неправильно или деньги поступили позже предполагаемой даты, может сохраниться небольшой остаток задолженности. Поэтому окончательную сумму необходимо подтверждать непосредственно перед расчетом.

Что происходит со старой ипотекой

Залог является обеспечением конкретного обязательства. По общему правилу Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства.

Но фактическое погашение кредита и исчезновение записи об ипотеке из ЕГРН — не одно и то же действие. После исполнения обязательства необходимо пройти предусмотренную законом процедуру погашения регистрационной записи.

Статья 25 Федерального закона №102-ФЗ устанавливает основания и порядок погашения записи об ипотеке.

За сколько погашается запись об ипотеке

Статья 25 №102-ФЗ предусматривает по общему правилу погашение регистрационной записи в течение трёх рабочих дней после поступления в орган регистрации прав предусмотренного законом заявления.

Это не означает, что весь процесс рефинансирования всегда занимает три дня. До подачи такого заявления необходимо погасить прежнее обязательство и выполнить действия, предусмотренные конкретной схемой сделки.

Как оформляется новый залог

После или одновременно с урегулированием прежнего обременения недвижимость оформляется в обеспечение нового обязательства.

Ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

Конкретная последовательность зависит от структуры сделки:

• сначала погашается старый долг и снимается прежняя ипотека, затем регистрируется новая;
• отдельные этапы могут подаваться в согласованной последовательности;
• при допустимости последующей ипотеки новый залог может существовать одновременно с предыдущим до его прекращения.

Именно этот переходный этап необходимо согласовать до получения нового кредита.

Можно ли зарегистрировать новый залог до снятия старого

В определённых случаях законодательство допускает последующую ипотеку.

По статье 43 Федерального закона №102-ФЗ недвижимость, уже заложенная по одному обязательству, может быть предоставлена в залог для обеспечения другого обязательства тому же или другому залогодержателю.

Но такая схема допустима, только если последующая ипотека не запрещена предшествующим договором. Если старый договор устанавливает специальные условия, их также необходимо соблюдать.

Очередность залогодержателей определяется по сведениям ЕГРН.

Нужно ли сообщать новому кредитору о действующей ипотеке

Да. Существующее обременение является принципиально важной частью сделки.

При последующей ипотеке закон прямо обязывает залогодателя сообщить последующему залогодержателю сведения о существующих ипотеках.

Даже если планируется обычное рефинансирование со снятием старого залога, скрывать действующее обременение бессмысленно: сведения об ипотеке содержатся в ЕГРН и влияют на порядок перечисления денег и регистрации нового обеспечения.

Как проходит рефинансирование

Конкретная последовательность может отличаться в зависимости от действующего договора, вида недвижимости и правил нового кредитора.

Какие документы могут понадобиться

Подробнее: какие документы нужны для кредита под залог недвижимости.

Нужно ли заново оценивать недвижимость

Во многих случаях новый кредитор должен определить актуальную стоимость залога, поскольку с момента первоначального кредита цена объекта и состояние рынка могли измениться.

В зависимости от программы может потребоваться новый отчет оценщика либо стоимость определяется другим предусмотренным кредитором способом.

Старая оценка не гарантирует, что объект будет принят по прежней стоимости.

Как понять, выгодно ли рефинансирование

Сравнивать необходимо не старую и новую рекламные ставки, а оставшиеся расходы по двум сценариям.

Если новый платеж ниже только за счёт существенного увеличения срока, общая сумма выплат может оказаться выше.

Более низкий ежемесячный платеж не всегда означает экономию

Например, снижение платежа может быть достигнуто не снижением стоимости кредита, а увеличением срока на несколько лет.

Поэтому необходимо одновременно сравнивать:

• ежемесячный платеж;
• оставшийся и новый срок;
• общую сумму будущих выплат;
• ставку;
• полную стоимость кредита — когда она подлежит раскрытию;
• стоимость страхования;
• расходы на переоформление;
• условия досрочного погашения.

Какие дополнительные расходы возможны

Рефинансирование может сопровождаться новыми расходами, даже если первоначальный кредит уже был полностью оформлен.

В зависимости от ситуации возможны затраты на:

• новую оценку недвижимости;
• страхование;
• нотариальные действия;
• регистрационные действия;
• получение необходимых документов;
• дополнительные услуги, если заемщик согласился на них.

Эти расходы необходимо включать в расчет экономической выгоды.

Можно ли получить дополнительную сумму сверх остатка долга

В отдельных программах новый кредит может превышать сумму, необходимую для погашения прежнего обязательства.

Возможность получить дополнительные средства зависит от стоимости недвижимости, допустимого отношения суммы кредита к стоимости залога, платежеспособности заемщика и условий программы.

Такой вариант следует отличать от простого рефинансирования, поскольку часть нового финансирования используется уже не для погашения старого долга.

Можно ли объединить несколько кредитов

Некоторые программы позволяют направить новое финансирование на погашение нескольких обязательств.

При этом необходимо отдельно проверить каждый долг, суммы полного погашения и порядок расчетов с соответствующими кредиторами.

Объединение нескольких кредитов в один будет рассмотрено отдельно как самостоятельная ситуация, чтобы не смешивать два разных поисковых запроса.

Рефинансирование при просрочке

Наличие просроченной задолженности не означает автоматической невозможности сделки, но существенно влияет на рассмотрение.

Новый кредитор оценивает:

• размер просрочки;
• продолжительность нарушений;
• кредитную историю;
• доход и долговую нагрузку;
• стоимость недвижимости;
• стадию взыскания по текущему обязательству.

Чем дальше зашла процедура взыскания, тем меньше времени остаётся для добровольного урегулирования ситуации.

Если кредитор уже обратился в суд

Сам факт судебного спора требует отдельного анализа и может существенно усложнить рефинансирование.

Необходимо установить, какое требование заявлено, вынесено ли решение, применены ли обеспечительные меры, имеется ли арест недвижимости и начато ли обращение взыскания на предмет ипотеки.

Наличие залоговой недвижимости само по себе не гарантирует возможность нового финансирования на любой стадии спора.

Что если остаток долга слишком велик

Новый кредит должен укладываться в допустимую стоимость обеспечения и требования программы.

Если сумма полного погашения существующего долга выше доступного нового финансирования, могут потребоваться собственные средства заемщика либо другая схема урегулирования.

Поэтому соотношение остатка задолженности и текущей рыночной стоимости объекта необходимо рассчитывать ещё до подготовки сделки.

Если собственник и заемщик — разные лица

При рефинансировании необходимо учитывать не только заемщика, но и залогодателя.

Если недвижимость принадлежит третьему лицу, собственник должен участвовать в новой залоговой конструкции и понимать, какое обязательство будет обеспечиваться его имуществом.

Нельзя исходить из того, что прежнее согласие на старый залог автоматически распространяется на новый договор.

Если у недвижимости несколько собственников

Необходимо определить режим собственности и участников новой сделки.

Если в ипотеку передаётся объект целиком, должны быть учтены права всех собственников. Если обеспечением является только доля, применяются специальные правила для долевой собственности.

Подробнее: кредит под залог доли в недвижимости.

Какую недвижимость можно рефинансировать

Возможность рефинансирования зависит от требований нового кредитора к конкретному объекту.

Могут рассматриваться:

То, что объект был принят предыдущим кредитором, не означает автоматического принятия новым.

Почему новый кредитор может отказать

Когда рефинансирование может быть невыгодно

Переход на новый договор имеет смысл не во всех случаях.

Рефинансирование может не дать экономического результата, если:

• до полного погашения действующего кредита осталось немного времени;
• большая часть процентов по старому графику уже выплачена;
• новый срок значительно увеличивает общую переплату;
• разница в ставке невелика;
• расходы на оформление съедают потенциальную экономию;
• новый договор содержит менее удобные условия;
• для перехода необходимо существенно увеличить сумму долга.

Основные риски рефинансирования

Главный финансовый риск — заменить неудобный долг новым обязательством, которое выглядит дешевле по ежемесячному платежу, но в итоге обходится дороже.

Также необходимо учитывать:

• риск увеличения общего срока;
• расходы на повторное оформление;
• переходный период между двумя ипотеками;
• необходимость точного погашения старого долга;
• риск отказа после понесённых расходов;
• ограничения действующего договора на последующую ипотеку;
• последствия просрочки уже по новому обязательству.

Что проверить до подачи заявки

Полезные материалы

Нормативная база и источники

Рефинансирование не имеет единой универсальной схемы. Последовательность погашения старого долга, прекращения прежней ипотеки и оформления нового залога необходимо согласовать до подписания нового договора с учетом действующего обременения и требований обоих кредиторов.