Государственная регистрация ипотеки: как залог отражается в ЕГРН

При кредите под залог недвижимости одного подписания документов недостаточно для возникновения ипотеки как зарегистрированного обременения. Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН.

Именно регистрационная запись связывает конкретный объект недвижимости с залогом и отражает юридически значимое ограничение права собственника. При этом собственник не меняется: квартира, дом или другой объект остаются за владельцем, а в ЕГРН одновременно существуют сведения о его праве и об ипотеке.

Зачем нужна государственная регистрация ипотеки

Государственная регистрация позволяет официально зафиксировать, что определенная недвижимость обеспечивает конкретное обязательство.

Федеральный закон №102-ФЗ устанавливает, что ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Основное понятие ипотеки и момент ее возникновения подробно разобраны на странице «Что такое ипотека при кредите под залог недвижимости и как она возникает».

Где регистрируется залог недвижимости

Сведения о зарегистрированной ипотеке содержатся в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН.

ЕГРН содержит сведения не только о характеристиках объекта и зарегистрированных правах, но и об ограничениях прав и обременениях недвижимости. Ипотека относится именно к таким обременениям.

Поэтому регистрация ипотеки не заменяет запись о собственнике записью о кредиторе. В реестре право собственности и обременение существуют одновременно.

Подробнее о сохранении права собственности: «Остается ли недвижимость в собственности заемщика после передачи в залог».

Кто подает документы на регистрацию договорной ипотеки

Порядок зависит от юридической конструкции сделки.

При ипотеке, возникающей на основании договора, государственная регистрация осуществляется на основании предусмотренных законом документов и заявлений участников залогового отношения.

Конкретный способ подачи зависит от формы договора, состава участников и особенностей сделки. Поэтому не следует исходить из того, что при любой ипотеке собственник обязательно самостоятельно посещает орган регистрации прав.

А если ипотека возникает в силу закона

Ипотека может возникать не только на основании отдельного договора об ипотеке. В предусмотренных федеральным законодательством случаях основание залога возникает в силу закона.

Статья 53 Федерального закона №218-ФЗ предусматривает, что государственная регистрация такой ипотеки по общему правилу производится одновременно с государственной регистрацией соответствующего права залогодателя на объект, если федеральным законом не установлено иное.

Регистрируется ли сам договор ипотеки

Это одна из наиболее частых причин путаницы.

Для договоров ипотеки, заключенных после 1 июля 2014 года, государственная регистрация самого договора по общему правилу не требуется. При этом ипотека как обременение недвижимого имущества государственной регистрации подлежит.

Какие сведения об ипотеке вносятся в ЕГРН

Регистрационная запись содержит больше информации, чем просто слово «ипотека».

Федеральный закон №218-ФЗ предусматривает внесение в ЕГРН сведений, характеризующих зарегистрированное обременение.

Что можно увидеть в выписке из ЕГРН

Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах содержит, в частности, сведения о зарегистрированных правах, ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости.

Если на объект зарегистрирована ипотека, сведения об этом обременении отражаются в соответствующей части выписки.

Поэтому после оформления залога практический способ проверить результат — получить актуальные сведения ЕГРН и убедиться, что ипотека отражена в отношении нужного объекта.

Почему в выписке может не быть ФИО физического лица

Здесь необходимо учитывать действующие правила защиты персональных данных в ЕГРН.

Если собственником или лицом, в пользу которого зарегистрировано ограничение или обременение, является физическое лицо, его персональные данные не во всех случаях доступны постороннему заявителю в общедоступной выписке.

При отсутствии предусмотренного законом согласия на предоставление таких данных третьим лицам и при отсутствии специального основания выписка может подтверждать наличие права или обременения в пользу физического лица без раскрытия его персональных данных.

Когда ипотека считается зарегистрированной

Для определения момента возникновения залога важна не дата, когда стороны договорились о залоге, и не только дата подписания документов.

Ипотека как обременение возникает с момента ее государственной регистрации. Права залогодержателя на заложенное имущество по общему правилу считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН, если федеральным законом не предусмотрено иное.

Как проходит регистрация ипотеки по этапам

Общая последовательность оформления самого кредита подробно показана на странице «Как проходит оформление кредита под залог недвижимости».

Может ли регистрация ипотеки быть приостановлена

Да. Перед внесением записи государственный регистратор проводит правовую проверку представленных документов. Федеральный закон №218-ФЗ предусматривает основания, при которых регистрационные действия могут быть приостановлены.

Поэтому перед направлением документов имеет смысл проверить право собственности, существующие ограничения, полномочия участников сделки и согласованность документов между собой.

Как проверить, что ипотека действительно зарегистрирована

Не следует ориентироваться только на факт подписания документов или сообщение о том, что пакет «отправлен на регистрацию».

После завершения регистрационных действий стоит проверить актуальные сведения ЕГРН по конкретному объекту.

Означает ли запись об ипотеке запрет на любые сделки

Нет. Запись об ипотеке означает, что объект обременен правами залогодержателя, но сама по себе не превращает недвижимость в объект, с которым вообще невозможно совершать юридические действия.

При последующих сделках необходимо учитывать Федеральный закон №102-ФЗ, Федеральный закон №218-ФЗ, содержание договора ипотеки и конкретный вид планируемого регистрационного действия.

Например, статья 53 №218-ФЗ предусматривает специальные правила регистрации перехода права и иных обременений в отношении объекта, на который уже зарегистрирована ипотека.

Исчезает ли запись сразу после последнего платежа

Полное исполнение обеспеченного обязательства создает основание для прекращения ипотеки, однако собственнику важно различать исполнение кредита и фактическое погашение регистрационной записи в ЕГРН.

Закон устанавливает специальный порядок погашения записи об ипотеке. Поэтому после исполнения обязательства полезно получить актуальные сведения и убедиться, что обременение действительно прекращено в реестре.

Почему актуальная выписка важнее старого документа

Юридическое состояние недвижимости может изменяться. После выдачи старой выписки на объект могла быть зарегистрирована ипотека, другой вид обременения, запрет либо иное регистрационное действие.

Поэтому при проверке залоговой недвижимости важны актуальные сведения ЕГРН, а не только документ, полученный собственником несколько месяцев или лет назад.

Какие документы по недвижимости полезно проверить до регистрации

Общий комплект документов для залогового кредитования собран на странице «Документы для кредита под залог недвижимости».

Поможем предварительно проверить ситуацию до оформления залога

Частые вопросы

Нормативная база и источники