Просрочка кредита под залог недвижимости: последствия для заемщика

Просрочка по кредиту под залог недвижимости не означает автоматическую немедленную потерю квартиры, дома или другого объекта. Но игнорировать нарушение графика опасно: задолженность может увеличиваться, сведения о просрочке отражаются в кредитной истории, а при наличии установленных законом и договором оснований кредитор получает возможность требовать досрочного исполнения обязательства и обращаться к залоговому обеспечению.

Последствия зависят от вида договора, продолжительности и размера нарушения, статуса заемщика, назначения кредита и условий ипотеки. Поэтому одна и та же задержка платежа в разных сделках может иметь разные юридические последствия.

Что считается просрочкой по кредиту

Просрочка возникает, когда заемщик не исполняет предусмотренную договором обязанность в установленный срок. Это может быть как полное отсутствие очередного платежа, так и внесение суммы меньше требуемой.

Для правильной оценки ситуации необходимо смотреть не только на число дней задержки, но и на:

• размер невнесенной суммы;
• условия графика платежей;
• назначение кредита;
• статус заемщика;
• содержание кредитного договора и договора ипотеки;
• наличие предыдущих нарушений;
• какое именно обязательство обеспечено недвижимостью.

Что происходит после первого пропущенного платежа

После наступления срока платежа невнесенная сумма становится просроченной задолженностью. Далее последствия определяются договором и применимым законодательством.

Начисляется ли неустойка при просрочке

Да, если ее начисление предусмотрено применимыми нормами и договором. Но размер неустойки не является произвольным.

Для кредита или займа, который заключен с физическим лицом для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, и обеспечен ипотекой, действует специальное ограничение части 5 статьи 6.1 Федерального закона №353-ФЗ.

Почему назначение кредита имеет значение

Федеральный закон №353-ФЗ регулирует потребительское кредитование физических лиц для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью. При ипотечном обеспечении многие положения этого закона применяются только в прямо предусмотренных случаях.

Поэтому последствия просрочки нельзя определять исключительно по факту наличия квартиры или дома в залоге. Необходимо установить, какой именно договор заключен и для какой цели предоставлены денежные средства.

Как просрочка влияет на кредитную историю

Просроченный платеж по кредитному обязательству физического лица отражается в кредитной истории.

Федеральный закон №218-ФЗ предусматривает включение сведений о сумме задолженности, а также размере и длительности просроченной задолженности.

Погашение просрочки важно и также отражается в истории, но сам факт ранее допущенного нарушения не исчезает только потому, что задолженность впоследствии была погашена.

Банк России разъясняет, что достоверные сведения о ранее допущенных просрочках нельзя просто удалить. Запись по отдельной кредитной сделке хранится в кредитной истории семь лет со дня последнего изменения информации в ней.

Если из-за предыдущих нарушений уже возникли сложности с новым финансированием, полезно также посмотреть материал «Кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей и просрочками».

Может ли кредитор потребовать вернуть весь остаток долга

Такой риск существует. Просрочка может при установленных законом и договором условиях привести не только к требованию внести пропущенный платеж, но и к требованию досрочно исполнить обеспеченное обязательство.

Однако нельзя считать, что право потребовать весь остаток автоматически возникает из-за любой кратковременной задержки. Необходимо анализировать:

• вид договора;
• характер нарушения;
• его продолжительность;
• размер задолженности;
• условия о досрочном исполнении;
• применимые специальные нормы законодательства.

Означает ли одна просрочка немедленную продажу недвижимости

Нет. Статья 50 Федерального закона №102-ФЗ связывает право залогодержателя обратить взыскание с неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, но законодательство содержит дополнительные правила и ограничения.

В частности, статья 54.1 №102-ФЗ защищает должника от обращения взыскания при крайне незначительном нарушении и явной несоразмерности требования стоимости залога.

При одновременном наличии этих условий закон устанавливает соответствующую презумпцию незначительности нарушения, если не доказано иное.

Может ли кредитор сразу стать собственником залога

Нет. Просрочка не превращает залогодержателя в собственника квартиры, дома или другого объекта.

Недвижимость остается собственностью залогодателя до тех пор, пока право собственности не прекратится на предусмотренном законом основании. Если возникает необходимость обращения взыскания, должна применяться установленная законодательством процедура.

Базовый принцип сохранения собственности подробно разобран на странице «Остается ли недвижимость в собственности заемщика после передачи в залог».

Что происходит с залогом, пока просрочка не погашена

Ипотека продолжает действовать. Ее наличие позволяет залогодержателю сохранять обеспечительное право на недвижимость до прекращения залога по установленным основаниям.

Сам объект при этом не исчезает из собственности владельца, а запись об ипотеке продолжает отражаться в ЕГРН.

Порядок регистрации обременения рассмотрен на странице «Государственная регистрация ипотеки: как залог отражается в ЕГРН».

Если заемщик и собственник залога — разные люди

В такой ситуации последствия необходимо разделять.

Поэтому собственнику, который предоставляет объект за другого заемщика, особенно важно контролировать исполнение обеспеченного обязательства. Подробнее: «Кредит под залог недвижимости другого собственника».

Что делать, если стало понятно, что следующий платеж внести не получится

Наиболее опасная стратегия — просто перестать платить и ждать развития событий. Чем раньше заемщик начинает разбираться с проблемой, тем больше вариантов можно проверить до существенного увеличения задолженности.

Если задача заключается в замене существующего кредита новым финансированием, можно посмотреть материал «Рефинансирование кредита под залог недвижимости».

Когда можно проверить право на ипотечные каникулы

Статья 6.1-1 Федерального закона №353-ФЗ предусматривает для определенных заемщиков-физических лиц право потребовать льготный период по кредиту или займу, обеспеченному ипотекой.

Право возникает только при одновременном соблюдении установленных законом условий. В частности, имеют значение характеристики кредита, статус жилья и наличие одной из предусмотренных законом трудных жизненных ситуаций.

К числу предусмотренных законом обстоятельств также относятся, в частности, потеря работы, инвалидность I или II группы, длительная временная нетрудоспособность, определенное снижение дохода, увеличение числа иждивенцев при одновременном снижении дохода и последствия чрезвычайной ситуации.

Что если заложено единственное жилье

Статус единственного жилья не отменяет риск, связанный с ипотекой.

Если единственное пригодное для постоянного проживания жилье добровольно передано в ипотеку, законодательство предусматривает специальное исключение из обычного исполнительского иммунитета в отношении требования залогодержателя.

При этом существуют и специальные защитные механизмы, поэтому формула «единственную квартиру сразу заберут при первой просрочке» также неверна.

Подробно этот вопрос разобран на странице «Можно ли заложить единственное жилье и какие существуют риски».

Стоит ли брать новый кредит, чтобы закрыть просрочку

Автоматически — нет. Новый долг может временно закрыть старый платеж, но одновременно увеличить общую долговую нагрузку.

Перед таким решением необходимо сравнить:

• остаток действующего долга;
• размер уже возникшей просрочки;
• текущий ежемесячный платеж;
• полную стоимость нового финансирования;
• новый срок;
• суммарный платеж по всем обязательствам;
• риски залога;
• реальный источник будущего погашения.

Если новый кредит просто переносит проблему на несколько месяцев без снижения нагрузки или появления устойчивого источника дохода, общая ситуация может стать хуже.

Что проверить в расчете задолженности

Почему не стоит игнорировать уведомления

Игнорирование корреспонденции не прекращает обязательство и не останавливает течение просрочки.

Напротив, заемщик может пропустить сведения о размере задолженности, срок для исполнения требования, предложение об урегулировании или уведомление о переходе ситуации на следующую юридическую стадию.

Можно ли исправить кредитную историю после погашения просрочки

Если информация была передана достоверно, просто удалить запись о просрочке нельзя.

Погашение задолженности улучшает текущее состояние обязательства, а последующее добросовестное исполнение позволяет кредиторам видеть дальнейшую платежную дисциплину. Но исторически достоверная просрочка остается в записи до истечения установленного срока хранения.

Если же в кредитной истории указаны ошибочные сведения — например, отражена просрочка, которой фактически не было, — информацию можно оспаривать в установленном законом порядке.

Поможем оценить ситуацию при возникшей просрочке

Частые вопросы

Нормативная база и источники