Кредит под залог коммерческой недвижимости: объекты, требования и оформление

Кредит под залог коммерческой недвижимости — это финансирование, обеспечением которого выступает объект, используемый для предпринимательской, торговой, офисной, складской, производственной или иной нежилой деятельности.

В залоге могут рассматриваться офисы, магазины, помещения свободного назначения, склады, производственные объекты, отдельные здания и другие виды недвижимости. При этом термин «коммерческая недвижимость» является рыночным и функциональным: для юридического оформления значение имеют конкретный вид объекта и сведения Единого государственного реестра недвижимости.

После оформления собственник сохраняет право на объект, а в ЕГРН регистрируется ипотека. Пользоваться заложенной недвижимостью и получать от неё доход в предусмотренных законом пределах можно и после оформления залога.

Что относится к коммерческой недвижимости

Единого закрытого законодательного перечня объектов под названием «коммерческая недвижимость» нет. На практике к этой группе относят недвижимость, которая используется или может использоваться для получения дохода, размещения бизнеса, торговли, услуг, хранения или производства.

Конкретный кредитор может принимать только часть перечисленных объектов. Например, офисное помещение и крупный производственный комплекс могут относиться к коммерческой недвижимости, но оцениваться по совершенно разным правилам и программам.

Коммерческая недвижимость и нежилое помещение — в чём разница

Эти понятия пересекаются, но не являются полными синонимами.

Отдельная страница о залоге нежилого помещения будет посвящена именно юридическому статусу помещения как самостоятельного объекта. Здесь рассматривается более широкий сценарий коммерческой недвижимости.

Можно ли получить кредит под залог коммерческой недвижимости

Да. Федеральный закон №102-ФЗ допускает ипотеку недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в установленном порядке, если законодательство не исключает такой объект из числа допустимых предметов ипотеки.

Для зданий, сооружений и нежилых помещений закон устанавливает специальные правила. Поэтому перед оформлением необходимо определить, что именно передаётся в залог: самостоятельное помещение, всё здание, часть здания, сооружение либо иной зарегистрированный объект.

Какие объекты чаще рассматриваются в качестве залога

На практике кредиторы прежде всего оценивают объекты, для которых существует понятный рынок продажи или аренды.

Редкий или узкоспециализированный объект может быть юридически пригоден для залога, но иметь ограниченный круг потенциальных покупателей. Это напрямую влияет на его ликвидность и доступную сумму финансирования.

Требования к коммерческому объекту

Единого списка требований для всех программ нет. Обычно одновременно проводится юридическая, техническая и рыночная проверка.

Почему назначение объекта имеет значение

При коммерческой недвижимости особенно важно понимать зарегистрированное назначение объекта и допустимый способ его использования.

Офис, склад, производственное помещение и торговая площадь могут иметь одинаковую стоимость, но разную ликвидность, разные требования к эксплуатации и разный круг потенциальных покупателей или арендаторов.

Кредитор может учитывать:

• назначение помещения или здания;
• фактическое использование;
• соответствие использования документам;
• возможность альтернативного использования;
• спрос на аналогичные объекты.

Если в залог передаётся отдельно стоящее здание

Для здания необходимо отдельно проверить права на земельный участок.

Статья 69 Федерального закона №102-ФЗ предусматривает, что ипотека здания или сооружения производится одновременно с ипотекой принадлежащего залогодателю земельного участка, на котором находится объект.

Если участок используется залогодателем на праве аренды, при ипотеке здания учитывается соответствующее право аренды в случаях и порядке, предусмотренных законом.

Если в залог передаётся нежилое помещение в здании

Для помещения действует другая конструкция.

По статье 69 №102-ФЗ при ипотеке нежилого помещения наряду с ним считаются заложенными принадлежащая залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и связанная доля в праве на земельный участок либо соответствующее право соарендатора.

Это одна из причин, почему перед оформлением важно точно определить юридический вид объекта, а не ориентироваться только на его коммерческое назначение.

Можно ли заложить объект, который сдан в аренду

Наличие арендатора само по себе не означает автоматического отказа.

Кредитор проверяет действующие договоры аренды, сроки, условия расторжения, размер арендных платежей, наличие государственной регистрации долгосрочной аренды и влияние аренды на ликвидность объекта.

Федеральный закон №102-ФЗ предусматривает, что собственник сохраняет право пользоваться заложенным имуществом и извлекать из него доходы. Закон также регулирует передачу заложенного имущества в аренду.

Можно ли продолжать использовать объект после залога

Да. По статье 29 №102-ФЗ залогодатель сохраняет право пользоваться заложенным имуществом в соответствии с его назначением и вправе извлекать из него доходы.

Ипотека не означает передачу объекта кредитору. Офис может продолжать использоваться, магазин — работать, а сдаваемое помещение — приносить арендный доход, если это соответствует законодательству и условиям договора.

При этом собственник обязан обеспечивать сохранность недвижимости и не допускать ухудшения её состояния сверх нормального износа.

Как оценивают коммерческую недвижимость

Оценка коммерческого объекта обычно сложнее оценки стандартной квартиры. Значение имеет не только площадь, но и возможность объекта приносить доход и быть реализованным на рынке.

Для специализированных складских или производственных объектов дополнительно могут иметь значение высота помещений, подъезд грузового транспорта, мощность электроснабжения, инженерные системы и возможность альтернативного использования.

От чего зависит сумма кредита

Размер финансирования не равен полной рыночной стоимости коммерческого объекта.

Кредитор определяет допустимое отношение суммы кредита к стоимости обеспечения с учетом ликвидности объекта и риска сделки. Чем сложнее реализовать недвижимость, тем более консервативным может быть расчет.

На итоговую сумму влияют:

• рыночная стоимость объекта;
• ликвидность;
• тип и назначение недвижимости;
• арендный поток и условия аренды;
• юридическое состояние;
• действующие обременения;
• финансовое положение заемщика;
• условия конкретной программы.

Кто может быть заемщиком

В зависимости от программы кредит под залог коммерческой недвижимости может рассматриваться для физического лица, индивидуального предпринимателя или юридического лица.

При этом требования к документам и финансовой проверке будут различаться.

Какие документы могут понадобиться

Отдельный отчет об оценке требуется не всегда. Его следует заказывать после того, как известны требования конкретного кредитора.

Подробнее: какие документы нужны для кредита под залог недвижимости.

Если собственник помещения — физическое лицо

Коммерческое использование недвижимости не означает, что собственником обязательно должна быть организация или предприниматель.

Физическое лицо может владеть нежилым помещением или зданием и предоставлять его в залог. Однако условия финансирования, цели кредита и перечень документов зависят от конкретной программы и статуса заемщика.

Если недвижимость принадлежит организации

При залоге имущества юридического лица дополнительно проверяются полномочия на совершение сделки и корпоративные документы.

В зависимости от стоимости объекта, структуры собственности и правил организации могут понадобиться решения или согласия органов управления. Этот вопрос должен оцениваться отдельно для конкретного юридического лица и сделки.

Можно ли заложить объект с действующей ипотекой

Существующее обременение не всегда означает, что дальнейшее финансирование невозможно.

В зависимости от ситуации могут рассматриваться:

• рефинансирование;
• погашение текущего обязательства за счет нового финансирования;
• смена залогодержателя;
• последующая ипотека — если она допускается законом, действующим договором и условиями нового кредитора.

Действующий залог необходимо сообщать на первоначальном этапе, поскольку он влияет на структуру всей сделки.

Что если объект имеет несколько собственников

Необходимо определить вид общей собственности и предмет будущего залога.

Если в залог передаётся объект целиком, должны быть учтены права всех собственников. Если предметом ипотеки является только доля, применяются специальные правила общей долевой собственности и требования конкретного кредитора.

Подробнее: кредит под залог доли в недвижимости.

Перепланировка, реконструкция и фактическое использование

Для коммерческой недвижимости особенно важны соответствие фактических характеристик объекта зарегистрированным сведениям и законность выполненных изменений.

Неоформленная реконструкция, существенная перепланировка, изменение площади или назначения могут осложнить оценку и оформление ипотеки.

Если фактическое состояние отличается от документов, лучше выявить это до заказа оценки.

Почему могут отказать по объекту

Как проходит оформление

Подробнее: как проходит оформление кредита под залог недвижимости.

Можно ли продать заложенную коммерческую недвижимость

Продажа объекта с действующей ипотекой возможна только с учетом зарегистрированного обременения, прав залогодержателя и условий договора.

На практике сделка может предполагать предварительное погашение обязательства, получение необходимого согласия, одновременное прекращение старого обременения и переход права либо другую допустимую схему.

Конкретный порядок необходимо согласовать до подписания договора купли-продажи.

Основные риски

Коммерческая недвижимость может быть дорогостоящим обеспечением, поэтому финансовые последствия просрочки особенно существенны.

Перед оформлением следует учитывать:

• риск обращения взыскания на объект;
• полную стоимость финансирования;
• возможное снижение рыночной стоимости;
• зависимость доходности объекта от арендаторов и бизнеса;
• ограничения на распоряжение заложенной недвижимостью;
• расходы на оценку, страхование и оформление;
• последствия досрочного прекращения аренды или простоя объекта.

Что проверить до обращения

Полезные материалы

Нормативная база и источники

Требования к коммерческой недвижимости различаются у разных кредиторов и зависят от вида объекта. До заказа оценки и подготовки дополнительных документов необходимо проверить юридический статус недвижимости, действующие обременения, аренду и требования конкретной программы.